Реферати

Реферат: Алгоритми економічної (кадастрової) оцінки міських земель і територіально-економічний зонирования

Вплив антропогенного фактора на забруднення ріки Ляля. Комплексна оцінка екологічного стану ріки Ляля. Вплив діяльності людини на екологічний стан ріки Ляля. Екологічний стан водяних ресурсів Свердловской області, причини їхнього забруднення. Інформаційна довідка про ріку Ляля.

Реформи Петра I і їхнє значення. Економічне становище Росії на початку XVIII століття і передумови реформ Петра I. Твердження абсолютизму і розширення дворянських привілеїв. Церковна, військова і фінансова реформа. Державна монополістична промисловість як результат реформ.

Аналіз використання основних засобів. Загальна характеристика і види основних засобів підприємства. Аналіз складу, структури і розрахунок показників руху основних засобів. Оцінка технічного стану оборотних активів. Показники фондовіддачі, фондоемкости, фондовооруженности і рентабельності.

Вирощування бройлерів. Біологічні особливості курей-бройлерів. Наукові основи і техніка організації їхній нормованої годівлі і змісту. Стимуляції м'ясної продуктивності курчат-бройлерів спектром електромагнітних частот гормональних препаратів метаболического дії.

Автомат у руках дитини: історична правда і міфологія війни. Історична правда й історична пам'ять. Історик - злочинець № 1. Нова міфологія. Нова статистика.

Міністерство освіти Російської Федерації

Державна освітня установа вищої професійної освіти

Сибірський державний індустріальний університет

Кафедра "Будівельне виробництво і управління нерухомістю"

РЕФЕРАТ

по дисципліні "Оцінка нерухомості"

на тему'Алгоритми економічної (кадастрової) оцінки міських земель і територіально-економічного зонирования"

Виконав:

Студент гр. СПО - 992 Бородіна О. С.

Перевірив:

Абрамович О. С.

Новокузнецк 2003

Зміст

ВВЕДЕННЯ. 3

Терміни і визначення. 7

Мети державної кадастрової оцінки. 8

Основні етапи проведення кадастрової оцінки земель населених пунктів 10

Методики оцінки землі. 17

Вимоги, що пред'являються до державної кадастрової оцінки. 21

Вартість земель і базові функції. 23

Ієрархічний принцип організації оцінки міських земель. Кадастрова і індивідуальна оцінка. 25

Чинники державної кадастрової оцінки. 29

Вимоги, що пред'являються до Методики. 31

Початкова інформація і її джерела. 34

Розрахункові блоки, що використовуються в Методиці. 36

Економічна оцінка міських земель на основі містобудівної оцінки території. Програмно-методичний комплекс LandUser 37

Початкові дані для розрахунків. 42

Предплановая і постплановая оцінка. 43

Калібрування моделі. 44

Оцінка міських (селищних) земель. 45

Оцінка сільськогосподарських земель. 53

Список літератури.. 64

ВВЕДЕННЯ

Землякак основний базис всіх процесів життєдіяльності суспільства в політичній, економічної, соціальної, виробничої, комунальної, екологічної і інших сферах володіє вартістю, якісна оцінка якої являє собою одну з найважливіших умов нормального функціонування і розвитку многоукладной економіки. Необхідність в отриманні достовірної оцінки вартості земельних дільниць випробовують як державні і муніципальні органи виконавчої влади при управлінні земельними ресурсами, здійсненні перспективного розвитку населених пунктів, проведенні раціональної земельної і податкової політики, так і приватні суб'єкти земельного права при здійсненні різного роду операцій із землею.

На сьогоднішній день в Російській Федерації склалися адекватні передумови для реформування механізмів оподаткування землі, стягування орендної плати за землі, що знаходяться в державній і муніципальній власності, а також державної політики в області оцінки земель для цілей оподаткування. У зв'язку з цим першочерговими задачами, що стоять перед Урядом Російської Федерації, є:

1. Вдосконалення існуючою і розробка нормативної правової бази для реформування податкової і земельної політики.

2. Створення методологічного інструментарію, необхідного для реалізації нормативної правової бази, на основі комплексного аналізу існуючих методик і методологічних підходів за державною кадастровою оцінкою землі.

Земельне кадастр-систематизоване зведення достовірних відомостей про землю як головний засіб виробництва в сільській і лісовій сфері. У земельному кадастрі вказується ім'я власника землі, дається опис загальної конфігурації, склад угідь, їх якість, прибутковість, ціна землі. Найбільш довершеної прийнято вважати німецьку систему земельного кадастру. За цією системою облік ведеться по двох видах документів:

- Кадастру нерухомості, де дається порівняльна економічна оцінка землі;

- Земельній книзі, в якій враховується право власності на землю.

Певні кроки в області створення нормативної правової бази вже зроблені. Так, проектом II частини Податкового Кодексу Російської Федерації передбачено стягування земельного податку на основі кадастрової вартості земельної дільниці. Госкомземом Росії розроблений проект Федерального закону "Про оцінку земель", який в цей час знаходиться на доробці.

У окремих суб'єктах Російської Федерації проводилися оцінні роботи в рамках реалізації постанови Уряду від 15.03.97 № 319 "Про порядок визначення нормативної ціни землі". Ті, що Використовуються в процесі оцінних робіт методики часто базуються на сліпому копіюванні міжнародної практики оцінки без урахування специфіки законодавства Російської Федерації і існуючих російських умов політичної, економічної і соціальної життєдіяльності.

У цей час набрав чинності Закон РФ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення". Для оцінки сільськогосподарських земель розроблена кадастрова оцінка землі. Вона існує в багатьох регіонах і по розрахунках складає від 400 крб. на півночі країни до 46 тис. крб., на півдні за 1 га рілля. Кадастрова оцінка землі передусім служить цілям оподаткування. Інші землі (під підприємства, дачние дільниці, міські квартали) можна купувати і продавати відповідно до Земельного кодексу. Однак загальноприйнятої методики за оцінкою вартості землі поки немає. Існує ряд проектів методик, що розробляються ведучими науково-дослідними установами нашої країни і досвід країн з ринковою економікою.

З метою забезпечення методичної підтримки і уніфікації методологічних підходів, що використовується при проведенні земельно-оцінних робіт, Державним комітетом Російської Федерації по земельній політиці розроблена "Методика державної кадастрової оцінки міських земель" (Постачальник - Центр аналітичних досліджень і розробок АООТ "Міський кадастр", м. Москва).

Настоящая'Методика державної кадастрової оцінки міських земель'предлагается органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і органам місцевого самоврядування для використання в земельно-оцінних роботах.

Справжня методика державної кадастрової оцінки земель поселень (далі іменується - Методика) розроблена з метою реалізації постанови Уряду Російської Федерації від 25.08.99 № 945 "Про державну кадастрову оцінку земель", відповідно до Правил проведення державної кадастрової оцінки земель, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 08.04.00 № 316 "Про затвердження Правил проведення державної кадастрової оцінки земель". Методикаучитивает досвід земельно-оцінних робіт, здійснюваних на території суб'єктів Російської Федерації (далі суб'єктів РФ) в рамках реалізації постанови Уряду Російської Федерації від 15.03.97 № 319 "Про порядок визначення нормативної ціни землі".

Определениекадастровой стоимостиземельних дільниць є важливим елементом оподаткування, застави, іпотеки, визначення стартової ціни в операціях купівлі-продажу нерухомості, викупної ціни земельних дільниць під приватизованими об'єктами, визначення вартості орендної плати, викупу права оренди і надходжень до бюджетів всіх рівнів.

Методичні основи оцінки міських земельних дільниць і пов'язаної з ними нерухомості зводяться до наступного.

Оцінка стоимостигородских земель, визначена на основі оцінки вартості відтворювання (простого і розширеного), їх поліпшень з урахуванням статистичних даних по підсумках реальних ринкових операцій, а також всієї сукупності методів оцінки ринкової вартості землі, відображає не тільки величину витрат на створення і оновлення інженерної інфраструктури, транспортної мережі, об'єктів соціальної сфери, природоохранние заходи і т. д., але і цінові характеристики земельних дільниць, що склався на земельному ринку. Інакшими словами, вартість міських земель і земельних дільниць, будучи узагальненою характеристикою, включає в себе изатратную, ирентнуюсоставляющие і може бути встановлена в основу розрахунків як інакших видів вартості міських земель і земельних дільниць, так і всіх економічних нормативів землекористування. У процесі оцінки проводиться аналіз рентообразующих чинників, включаючи якість і місцеположення земельних дільниць, зроблені на них поліпшення, рівень соціального і інженерно-транспортного облаштування території і інші.

Ринковою інформаційною базою кадастрової оцінки міських земель є масові дані про продаж земельних дільниць для індивідуального житлового будівництва, колективного садівництва і присадибного господарства, а також про продаж і оренду квартир, гаражів, і різних об'єктів комерційної нерухомості.

Нормативна інформація включає дані державного земельного кадастру, нормативи витрат на будівництво, інженерне облаштування території, а також систему коефіцієнтів.

Джерелами цих даних є БТИ, Земельні комітети, Державний фонд майна, міські будівельні організації, Комітет по архітектурі, оцінні і риелтерские фірми і інші організації.

Объектомкадастровой оцінки міських земель є землі в межах міської межі.

Терміни і визначення

Для цілей справжньої Методики використовуються наступні терміни і визначення:

Державна кадастрова оцінка земель поселень (ГКОЗП)-комплекс правових, адміністративних і технічних заходів, направлених на встановлення кадастрової вартості земельних дільниць за станом на певну дату.

Кадастрова вартість земельної дільниці- розрахункова величина, що відображає уявлення про цінність (корисність) земельної дільниці при існуючому його використанні.

Об'єкти державної кадастрової оцінки земель поселення-територія поселення загалом, кадастровий квартал в межах поселення, окрема земельна дільниця.

Питомий показник кадастрової вартості землі-розрахункова величина, що являє собою кадастрову вартість одиниці площі (1м2) об'єкта ГКОЗП.

Оцінний показник-якісна або кількісна характеристика об'єкта міської інфраструктури, що впливає на кадастрову вартість земельної дільниці, виражена в конкретних одиницях вимірювання або в формалізованому вигляді.

Потенціал вплив-вираження впливу певного об'єкта міської інфраструктури на конкретну точку (в тому числі характерну точку) території поселення, що оцінюється.

Чинники (головні компоненти)-лінійні комбінації значень або потенціалів оцінних показників, отримані шляхом їх факторного аналізу (або методом головних компонент).

Стислі чинники-найбільш інформативні чинники, що впливають найбільший чином на величину кадастрової вартості земельних дільниць.

Кластеризация-процедура угруповання об'єктів ГКОЗП по спільності ознак, як які виступають стислі чинники. Об'єднання об'єктів ГКОЗП в єдину сукупність (кластер) проводиться на основі близькості величин відстаней між стислими чинниками.

Цілі державної кадастрової оцінки

В сучасному суспільстві кадастрова оцінка земель використовується в наступних цілях:

- в фіскальних цілях для оподаткування нерухомості, встановлення ставок земельного податку і величини орендної плати;

- для інформаційної підтримки ринку землі, фондового ринку цінних земельних паперів і іпотеки;

- для оцінки ефективності існуючого функціонального використання території, розрахункової підтримки проектних розробок генерального плану міста і в плануванні крупномасштабний заходів загальноміського характеру;

- для інформування широкого кола зацікавлених осіб про вартість міських земель для здійснення їх прав і обов'язків відносно належної їм нерухомості і операцій, що плануються з нерухомістю.

Кадастрова оцінка міських земель є масовою оцінкою, яка одночасно виконується на всій території міста і може включати следующиеосновние етапи:

Етап 1- підготовчі роботи, збір і обробка початкової ринкової і нормативної інформації;

Етап 2- функціональне зонирование території міста;

Етап 3- числення вартісних показників кадастрової оцінки земель;

Етап 4- цінове зонирование території міста;

Етап 5- оформлення результатів кадастрової оцінки міських земель (цифрових і графічних).

Результатом кадастрової оцінки являетсякадастровая вартість землиоценочной зони, визначувана як ринкова вартість одиниці площі типової для даної зони земельної дільниці, встановлена по рівню поточних ринкових цін на аналогічні земельні дільниці.

На вартість земель впливають характеристики об'єктів нерухомості, розташованих на відповідних земельних дільницях, місце розташування, сусідство, екологія, обтяження і обмеження, фізичні характеристики грунтів і багато які інші чинники.

Кадастрова оцінка землі проводиться одночасно по всіх землях адміністративно-територіальної освіти.

Показателикадастровой стоимостине повинні перевищувати рівня ринкових цін або граничних значень базової вартості на земельні дільниці аналогічного цільового використання, що встановлюється органами влади суб'єкта Федерації по оцінно-територіальних зонах, різних містах і селищах.

Основні етапи проведення кадастрової оцінки земель населених пунктів

Етап 1. Підготовчі роботи, збір і обробка початкової ринкової і нормативної інформації.

Підготовчі роботи включають:

- збір загальних відомостей про місто, клімат, гидрографії, екології, інженерно-геологічних характеристиках території;

- визначення міської межі відповідно до генерального плану розвитку міста;

- класифікацію земель по землекористувачах міста, правовому режимі;

- класифікацію земель по функціональному використанню;

- класифікацію земель по містобудівній цінності, типам об'єктів нерухомості і основним видам поточного використання з виділенням оцінних микрозон;

- оцінку поточного використання і прогноз найбільш ефективних напрямів розвитку земель окремих оцінних микрозон з уточненням їх меж і площ;

- визначення типових земельних дільниць, вхідних в склад оцінних микрозон;

- збір, перевірку достовірності і угруповання даних ринку земельних дільниць по оцінним микрозонам.

Етап 2. Функціональне зонирование території міста.

Територія міст, селищ, сільських населених пунктів диференціюється на окремі зони, в залежності від функціонального використання землі. При цьому виділяють наступні основні зони:

- Селитебная зона, яка включає житлову забудову всіх видів, установи культурно-побутового обслуговування, бульвари, сквери і інші види зелених насаджень, а також вулиці і площі, обслуговуючі зону, спортивні споруди. У селитебной зоні виділяється загальноміський суспільний центр.

- Промислова і комунально-складська зона, що складається із земель, зайнятих підприємствами промисловості, транспорту, енергетики, зв'язку, складами, базами, об'єктами комунального господарства, а також земель інших землекористувачів сфери виробництва;

- Сільськогосподарська зона, об'єднуюча землі підприємств, організацій, садівничих і городницьких некомерційних об'єднань громадян, що використовуються для сільськогосподарського виробництва;

- Транспортна зона - зона залізничного, водного, зовнішнього автомобільного транспорту, а також система міського транспорту, що включає вулично-дорожню мережу, автобусне парення і т. п.;

- Зона відпочинку, що включає лісові масиви, розташовані на території міста, що мають грунтозахисне, водозахисне, санітарно-гігієнічне і рекреационное значення;

- Інші землі, об'єднуючі інші категорії земель, що не війшли у вищепоказані зони, наприклад, землі оборони, запасу і інші.

Території виділених функціональних земельних зон, в свою чергу, поділяються на окремі оцінні микрозони в залежності від їх використання і розташованих на них видів, а в необхідних випадках і підвидів об'єктів нерухомості.

Наприклад, на землях житлової забудови, що займають, як правило, значну частину території поселення, виділяються вотдельние оцінні микрозони землі, забудовані житловими однотипними будинками:

- малоетажной садибної житлової забудови;

- малоетажной житлової забудови без присадибних земельних дільниць;

- багатоповерховою секційною забудовою (3-5 поверхів),

- багатоповерховою секційною забудовою (6-9 поверхів);

- багатоповерховою секційною забудовою (10-12 поверхів) і т. д. Земельні дільниці з малоетажними благоустроенними або не повністю благоустроенними житловими будинками можна поділити на наступні види об'єктів нерухомості: земельні дільниці з житловими цегляними, рубленними, щитовими, панельними і іншими будинками.

Земельні дільниці з житловими багатоповерховими будинками можна поділити на оцінні микрозони по видах об'єктів нерухомості, тобто дільниці з багатоквартирними пятиетажними будинками, панельними, цегляними, поліпшеної якості, елітними будинками-новобудовами і т. д. Кількість микрозои визначається з урахуванням густини інженерних і транспортних магістральних мереж, насиченості соціально-культурними об'єктами, капіталовкладень в інженерну підготовку території, наявності историко-культурних і архитектурно-ландшафтних цінностей. Як межі оцінних микрозон приймаються:

- природні рубежі (яскраво виражені елементи рельєфу - ріки, озера, яри, обриви і т. п.);

- межі великих інженерних споруд (залізниці, естакади, трубопроводи, насип, мости і т. п.);

- вулиці, площі, проїзди;

- межі (огорожі) підприємств і об'єктів виробничого і невиробничого призначення;

- межі лісових, сільськогосподарських і інакших угідь. У межах оцінних микрозон встановлюються параметри типових земельних дільниць по загальній площі, площі забудови, формі, рівню інженерного облаштування і місцеположенню відносно меж кварталів, автомагистралей, вулиць.

Етап 3. Числення вартісних показників кадастрової оцінки земель.

На основі аналізу даних, отриманих різними методами оцінки земельних дільниць, в кожної оцінної микрозоне визначається кадастрова вартість землі як усереднена величина на конкретний вигляд використання або максимальне значення з можливих видів використання. Основними методами обробки початкової ринкової інформації є регресний кореляційний аналіз і статистичний метод угруповань.

Ринкові ціни з розрахунку на одиницю площі землі типових земельних дільниць встановлюються:

- по незабудованих земельних дільницях з урахуванням ринкових цін на аналогічні дільниці, скорректированних на час продажу;

- по земельних дільницях, забудованих об'єктами нерухомості із застосуванням витратного методу, що передбачає віднімання відбудовної вартості за мінусом зносу з поточної ринкової ціни конкретного об'єкта нерухомості, а також техніки залишку доходу, що доводиться на земельну дільницю.

У залежності від реальної ситуації на ринку нерухомість застосовується і інші методи.

У разах отримання оцінних вартостей землі, що істотно розрізнюються в межах однієї оцінної микрозони для різних видів використання виділяються додаткові оцінні микрозони.

Оцінні микрозони, близькі по значенню кадастрової вартості землі, об'єднуються в оцінні зони. При цьому одна оцінна зона може бути представлена декількома локальними дільницями на території поселення.

Кількість оцінних зон залежить від діапазону оцінних вартостей микрозон. Як показує практика оцінки ринкової вартості землі в містах з стійким ринком нерухомості, кількість оцінних зон, що виділяються залежить від чисельності жителів населеного пункту. Кількість оцінних зон може складати від 3 в містах до 20 тисяч чоловік і до 10 і більш в містах з населенням понад 500 тисяч чоловік.

Етап 4. Цінове зонирование території міста.

Внаслідок проведеної оцінки земельних дільниць в районах жилою і комерційної забудови, присадибних, садівничих і городницьких господарств, що використовуються для ведіння, що виділяються для індивідуального житлового будівництва,, встановлюються показники вартості землі по оцінним микрозонам міста.

Дана процедура включає дві стадії.

На першої стадииполученние дані наносяться на кадастрову карту міста і здійснюється цінове зонирование території міста, а саме формування на основі отриманих показників кадастрової вартості по микрозонам окремих оцінних зон. Оцінною зоною є частина земель адміністративно-територіальної освіти, однорідних по функціональному використанню і маючих близькі значення ринкової вартості типових земельних дільниць.

Об'єднання окремих микрозон в оцінні зони здійснюється на основі дотримання наступних принципів:

- близькість значень показників вартості земельних дільниць;

- територіальна єдність розташування микрозон;

- спільність інженерної інфраструктури, однорідність позитивного або негативного впливу що межують з микрозонами великих інженерних споруд або об'єктів.

Отримані вартісні характеристики земельних дільниць наносяться на план міста і виконуються роботи по ціновому зонированию міських земель, які поєднуються з результатами функціонального зонирования території міста.

На другій стадії показник ціни землі в середньому по місту приймається за одиницю, а по кожній оцінній зоні розраховуються коефіцієнти містобудівної цінності території, які складають значення відповідно більше або менше одиниці.

При розрахунку коефіцієнтів відносної цінності території для кожної міської зони може враховуватися вплив певних груп чинників. Наприклад, для селитебной зони першорядне значення мають наступні групи чинників:

1. Транспортна доступність населення до центра міста, об'єктам культури і побутового обслуговування загальноміського значення.

2. Забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм території.

3. Рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення,

4. Історична цінність забудови, естетична і ландшафтная цінність території.

5. Стан навколишнього середовища, санітарні умови.

6. Інженерно-геологічні умови будівництва.

7. Рекреационная цінність території;

8. Престижність території.

Для промислової і комунально-складської зони велике значення мають наступні чинники:

1. Рівень розвитку виробничої інфраструктури, наявність транспортних шляхів, віддаленість від основних транспортних магістралей.

2. Умови забезпечення трудовими ресурсами і віддаленість від житлових масивів.

3. Містобудівні умови і обмеження, зумовлені зонированием, дозволеним використанням земельних дільниць і т. п.

Величина коефіцієнтів визначається на основі статистичного і причинно-слідчого аналізу ринкових даних, затверджених нормативів по містобудуванню, опиту і експертних оцінок фахівців.

У ув'язненні проводиться логічний і порівняльний аналіз отриманих результатів. Логічний анализсостоит в тому, що ціна землі, як правило, повинна знижуватися від центра до периферійних районів міста. При відхиленні від цієї тенденції встановлюються причини чого склався положення.

Порівняльний анализпроизводится шляхом встановлення залежності коефіцієнтів містобудівної цінності земель по кожній оцінній зоні міста і ринкових цін продажу на земельні дільниці і об'єкти нерухомості.

Етап 5. Оформлення результатів кадастрової оцінки.

Результати проведеної кадастрової оцінки узагальнюються в звіті і надаються на розгляд органам місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування публікують результати кадастрової вартості земель по цінових зонах друкується відкритій з рекомендаціями по подальшому використанню опублікованих даних. Після обговорення опублікованих результатів кадастрової оцінки вони затверджуються рішенням органу місцевого самоврядування, вносяться в державний земельний кадастр і з початку наступного року набирають чинності. Внесені в державний земельний кадастр значення кадастрової вартості земельної дільниці не підлягають зміні протягом року.

Результати кадастрової оцінки міських земель, як складової частини комплексної програми кадастрової оцінки нерухомості, можуть використовуватися для наступних цілей:

- створення державної автоматизованої системи земельного кадастру;

- формування налогооблагаемой бази земель поселень;

- уточнення схеми територіально-економічного зонирования;

- встановлення ставок орендної плати за муніципальні землі;

- визначення стартових цін продажу прав власності або довгострокової оренди на конкурсах і аукціонах;

- визначення величини компенсаційних виплат при вилученні земель для муніципальних потреб;

- обгрунтування найбільш раціональних і перспективних напрямів міської забудови;

- інформування органів муніципальної влади і надання платних послуг різним суб'єктам земельного ринку;

- створення фондового ринку земельних паперів і іпотеки.

Ринкова оцінка одиничних земельних дільниць міських земель, з одного боку, засновується на їх кадастровій вартості, а з іншого боку, передбачає проведення специфічного ринкового аналізу для кожної конкретної дільниці. Вона враховує цільове використання земельної дільниці, кон'юнктуру ринку, кількісні характеристики землі, що оцінюється. Складність ринкової оцінки багато в чому зумовлена унікальним, властивим дільниці, що тільки оцінюється місцеположенням, а також необхідністю встановлення і обліку ценообразующих чинників для кожного конкретного вигляду використання земель.

Методики оцінки землі

Самий поширений спосіб ринкової оцінки землі - метод прямого порівняльного аналізу продажисходя з даних про операції за попередні 3-6 місяців.

При застосуванні цього методу спочатку виявляється фактичний продаж дільниць на відповідному ринку або його сегментах. Далі перевіряється інформація про операції, з метою підтвердження хоч би однією стороною її законності і економічної доцільності. Сума продажної ціни коректується в залежності від характеристик і порівнянної дільниці, що оцінюється. При умові того, що дільниця, що оцінюється перевершує порівнянний по якому-небудь параметру, його фактична ціна збільшується, а якщо поступається, то ціна меншає. Таке уточнення ціни може провестися в трьох основних формах: в рублях, у відсотках по кожному чиннику і в сукупній поправці.

При оцінці землі враховують всі основні характеристики, що мають вартісне значення для покупця: розмір, форма, місцеположення, комунікації, рельєф і інш.

Для порівняння використовують наступні одиниці вимірювання: для дільниць, що придбаваються для сільськогосподарського, промислового призначення і для житлового будівництва - цепа за 1 га; в центральних частинах міст для офісів, магазинів і т. п. - ціна за 1 м2; для комерційних цілей в містах - ціна за 1 фронтальний метр; в районах житлової, дачной забудови при стандартних за формою і розмірах дільницях - ціна за 1 лот; при необхідності дотримання правив зонирования по обмеженню величини будівлі - ціна за одиницю густини, т. е. коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельного дільниці.

Як одиниця для порівняння по забудованих дільницях можуть застосовуватися: ціна за 1 м2общей або чистої площі; ціна за 1 м3складов, елеваторов і інш.: ціна за 1 місце - парковки, в гаражі і інш.

На основі ряду фактичного продажу визначається середня або типова вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи (страти) дільниць. При цьому використовується розрахунок медіанної (середина ранжируваного ряду) або середньої ціни продажу за одиницю порівняння. Звичайно прийом одиниці порівняння застосовується у випадках, коли дільниці сильно відрізняються один від іншого по розмірах, але відносно схожі по інших параметрах.

Інший прийом, який підходить для дільниць приблизно однакового розміру, але сильно відмінних по інших параметрах, заснований на визначенні шляхом аналізу порівнянного продажу вартості базової, стандартної дільниці. Він служить потім орієнтиром для розрахунку вартості інших дільниць землі. При цьому в ринкову вартість окремих земельних дільниць вноситься поправка на їх відмітні параметри. Наприклад, вартість земельної дільниці з основою по фронту вулиці становитиме приблизно 65% вартості Прямокутної дільниці з такою ж межею і глибиною.

Наступний спосіб оцінки вартості земельних дільниць заснований на визначенні співвідношення продажних цін і потенційного або фактичного валового доходу, що отримується від власності, тому він отримав названиеспособа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведенні розрахунків оцінки вартості земельних дільниць за способом ВРМ необхідно здійснити наступні дії:

- оцінити ринковий рентний дохід від дільниці, що оцінюється;

- визначити відношення валового доходу до продажної ціни, виходячи з недавніх ринкових операцій;

- розрахувати вартість дільниці, що оцінюється шляхом перемноження ринкове рентного доходу від нього на ВРМ.

Відмінності між порівнянними і дільницями, що оцінюються враховуються в самих продажних цінах і ставках доходу. Важливо підібрати як можна точніше аналоги для порівняння.

Одним з прийомів служить прийом перенесення або співвіднесення, який реалізовується шляхом визначення співвідношення між загальною вартістю забудованої дільниці і вартістю землі. Встановлено, що між вартістю землі і вартістю зведених на ній споруд існує стійкий зв'язок. Звідси слідує, що вартість дільниці можна оцінювати шляхом розподілу загальної ціни продажу порівнянного об'єкта між двома її складовими частинами - земельною дільницею і будовами (поліпшеннями). Отримані коефіцієнти співвідношень можна застосувати до мікрорайонів, що оцінюються для визначення вартості одиниці порівняння або базової дільниці для даного району.

Наступний метод отримав названиеметода залишкової продуктивності (залишку). При його використанні чистий дохід, віднесений до землі, визначається після оплати, насамперед, витрат за три інших чинники виробництва: труда - зарплати, комісійних; капіталу - відсотків, дивідендів; підприємницьких здібностей - прибутку, винагород. У залишку буде земельна рента для власника дільниці.

Метод залишку застосуємо і при оцінці вартості забудованих дільниць, коли відомі вартість або проектні витрати на споруду будівель, тривалість їх корисного життя, ставка доходу інвестиції і річний чистий дохід від об'єкта.

Ще одним способом оцінки землі являетсяметод капіталізації доходу, при якому вартість дільниці може бути визначена як його здатність приносити дохід в майбутньому. Оцінка землі по прибутковості здійснюється шляхом перетворення грошового доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації- це множник, за допомогою якого здійснюється перехід від величини поточного чистого доходу від земельного дільниці до його вартості. Таким чином, враховується частка поточного доходячи в повній вартості дільниці.

Вартість землі (З) визначається по формулі

З=Д/R,

де Д - величина чистого доходу;

Д - норма (коефіцієнт) капіталізації.

Норма капіталізації вибирається таким чином, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень доходу (віддача) на вкладений капітал і його відшкодування.

Послідовність расчетастоимости земельного участкапри цьому способі наступна:

- на основі аналізу грошових потоків (надходжень) по порівнянних дільницях за минулі роки в порівнянних умовах визначається потенційний валовий дохід;

- на основі фактичних витрат складається кошторис витрат на майбутній рік з розділенням на постійні, експлуатаційні і резерви;

- розраховується дійсний валовий дохід (ефективний), що отримується шляхом віднімання з потенційного валового доходу можливі втрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку;

- обчислюється чистий дохід як різниця дійсного валового доходу і всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних нарахувань;

- чистий дохід перераховується в поточну вартість землі різними способами.

Вартість земельних дільниць може бути визначена також шляхом множення валового або чистого доходу на рентний мультипликатор. Його розраховують по формулі

Рм=Цп: Д,

де Рм-рентний мультипликатор;

Цп- ціна продажу порівнянних дільниць;

Д - орендна плата або чистий дохід.

По російському законодавству платниками земельного податку є фізичні і юридичні особи РФ, міжнародні неурядові організації і іноземні юридичні особи, що мають землі у власності, володінні і користуванні.

Податками обкладаються земельні дільниці і земельні частки при загальній пайовій власності. Ставки податку поділяються на дві групи: за землі сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення. Федеральні органи законодавчої влади встановлюють середні ставки з 1 га (1 м2) по суб'єктах РФ, які в свою чергу визначають середні і мінімальні ставки по районах. Наприклад, в Московській області встановлена мінімальна ставка земельного податку - за 1 га ріллі, багаторічних насаджень - 600 крб.; сінокосів - 200 крб.; пасовищ - 100 крб.

Загальна сума земельного податку обчислюється по формулі

3=П х З х До,

де П - площа дільниці відповідного призначення;

З - ставка земельного податку по кожній категорії земель, що є у власника;

До-коефіцієнт коректування ставки земельного податку.

Нараховану суму податку юридичні особи щомісяця відносять рівними частинами на собівартість продукції, або на відповідні джерела фінансування по землях, не пов'язаних з основною діяльністю.

Вимоги, що пред'являються до державної кадастрової оцінки

Кадастрова оцінка земель повинна задовольняти наступним вимогам.

1. Повнота обліку істотних чинників. Оцінка вартості земельної дільниці (кварталу, території), здійснена без урахування хоч би одного істотного чинника, не може бути визнана правильною. Так, при оцінці земель в місті з перетненим рельєфом облік величини схилу рельєфу на дільниці, що оцінюється є обов'язковим, оскільки істотно відбивається на вартості будівництва і використання під будь-яку базову функцію. Те ж відноситься до оцінки земель в місті, що знаходиться в сейсмічній зоні, на територіях з просадочними грунтами і т. д. Міра забруднення повітря на конкретній дільниці істотно відбивається на його оцінці під такі функції як житло, охорону здоров'я, спорт, рекреації і т. д. Місцеположення земельної дільниці, що оцінюється по відношенню до місць додатку труда, транспортним вузлам, центру міста і іншим елементам функціонально-планувальної структури є найважливішим чинником, що визначає його вартість, а, отже, і оцінку для всіх без виключення функцій.

2. Адекватність обліку істотних чинників. Облік істотних чинників повинен здійснюватися методами, що забезпечують адекватність результату оцінки реальної ситуації, що отримується і належну міру впливу кожного з чинників на результат оцінки. Найбільш дійовими методами, що забезпечують задоволення цієї вимоги, є методи математичного моделювання, якщо вони кваліфіковано розробляються і коректно використовуються. Вони забезпечують максимум об'єктивності і безсторонність оцінки, легко обозрими і не допускають кривотолков. Методи, що орієнтуються по перевазі на експертні оцінки і поправочні коефіцієнти, в цьому відношенні поступаються методам математичного моделювання, оскільки результат такої оцінки неминуче є прямим відображенням суб'єктивної думки оцінювача. Проте, жоден метод не може бути повністю позбавлений від впливу експертних рішень і оцінок в тій або інакшій мірі. Переважні, однак, ті методи, які зводять вплив експертних рішень і оцінок до мінімуму: до одних-двох параметрів, які можуть бути откалибровани за даними продажу і аналогів.

3. Прозорість методів оцінки і наглядність результатів. Нерідкі випадки, коли методи оцінки не пред'являються в явному вигляді, і перевірка результатів оцінки стає вельми скрутною, вимушуючи користувача або аудитора звертатися до інших джерел або проводити вибіркову оцінку самостійно. Нерідко і самі результати представляються в формі, що важко сприймається, що утрудняє їх перевірку. Обидва ці обставини звичайно супроводять оцінку, виконану неякісно по суті.

4. Внутрішня несуперечність результатів оцінки. Одним з методів роботи аудитора з результатами оцінки є вибіркова перевірка і зіставлення локальних оцінок в різних місцях міста, в ситуаціях, які добре знайомі аудитору або легко піддаються інтерпретації. Якщо в таких ситуаціях не спостерігається взаємних протиріч локальних оцінок, це говорить на користь даної оцінної роботи, хоч ще і недостатнє для винесення остаточного позитивного рішення: після цього можна застосовувати більш тонкі методи аналізу. Якщо ж вже на цьому рівні в роботі виявляються протиріччя, це швидше усього означає, що робота зроблена неякісно, якщо тільки автор не пред'явить переконливих пояснень.

5. Адресность. Оцінка, як правило, повинна вестися з точки зору кожної з базових функцій окремо. Безадресна оцінка частіше за все позбавлена значення, і така робота не може бути визнана задовільною. Виключення складають деякі спеціальні випадки, такі як оцінка в рамках процедури банкрутства і ліквідації підприємства.

Вартість земель і базові функції

Вартість- ця властивість, об'єктивно властива міським (і регіональним) землям. Вона характеризує міру зручності або вигоди від заняття даної земельної дільниці в порівнянні із зручністю або вигодою від заняття іншої земельної дільниці.

Поняття вартості міських земель невіддільне від тих функцій, під які вони використовуються в даний момент або можуть використовуватися (базових функцій). Відповідно, і оцінка вартості земель повинна вестися з точки зору тих або інакших конкретних функцій. Орієнтувальний перелік міських базових функцій приведений в таблиці 1. Кожний вигляд існуючого використання території може бути віднесений до однієї з базових функцій. Між виглядом існуючого використання і відповідною базовою функцією є відмінність: вигляд використання даної земельної дільниці в даний момент суто індивідуальний, а базова функція - більш загальне поняття, що відноситься до групи земельних дільниць, близьких за характеристиками. Так, конкретна взуттєва майстерня на куті двох конкретних вулиць належить базовій функції "КБО, дрібний бізнес", якій належить і безліч інших підприємств цього роду в місті.

Таблиця 1

Міські базові функції

п/п

Найменування функцій

п/п

Найменування функцій

п/п

Найменування функцій

1

2

3

4

5

6

7

Коттеджноє житло

Сблокиров.2ет. житло

Житло 5-6 ет

Житло 9-10 ет

Житло 15-16 ет

Житло 20-22 ет

Житло центра: Функц. суміш Ж80Т10О10

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

НДІ, КБ, Вузи

Офіси, Адміністр. Установи

Машинобудування людоемкое

Машинобудування средне-людоемкое

Машинобудування нелюдоемкое

Чорна металургія

Кольорова металургія

Хімія, Нафтохімія

Строймат., Деревообр.

Легка, Харчова

Комун. Господарство

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

Торгівля, общепит дрібні

КБО, дрібний бізнес

Ярмарки

Ринки

Торг. центри

Парення прогулянковий

Спорт

Видовищні установи

Медіцинськ. і оздоровить. Установи

Культура, освіта, освіта

Жел. дор. вокзали і станції

Автовокзали

Підкреслимо, що даний перелік базових функцій потрібно розглядати як суто орієнтувальний: в кожному місті при проведенні оцінних робіт формується свій власний перелік, співпадаючий з приведеним лише частково.

Ієрархічний принцип організації оцінки міських земель. Кадастрова і індивідуальна оцінка

Чинники, що визначають вартість міських земель, можна розділити на дві групи, або два рівні: чинники макроположения, тобто положення кварталу в місті, і чинники микроположения, тобто положення земельної дільниці в кварталі.

Факторимикроположениячрезвичайно багатоманітні, важке перечислими, важко формалізуються, і їх облік в цей час може здійснюватися тільки на основі досвіду і інтуїції індивідуального оцінювача. Факторимакроположенияв більшій мірі піддаються аналізу, систематизації і формалізаціям, і їх облік може здійснюватися в рамках сукупності математичних функціонально-містобудівних моделей.

Факторимакроположенияявляются найбільш важливими і впливають найбільший чином на вартість міських земель. Вони можуть служити основою системи оцінки міського земельного кадастру. Чинники микроположения вимагають обліку для уточнення оцінки, з тим щоб оцінка максимально відповідала реальній вартості: це істотне для справедливого оподаткування, планування інвестицій і інших додатків результатів оцінки.

Виходячи з цього, процес оцінки міських земель будується ієрархічно. Спочатку осуществляетсякадастровая поквартальна оценкатерриторії міста, в якій враховуються чинники макроположения, або макроуровня. Результатом кадастрової оцінки є базова оцінка земель кожного кварталу міста, що визначає для кожного кварталу вектор вартості 1 м2его земель в припущенні використання під кожну з базових функцій.

Дляиндивидуальной оцінки земель конкретного земельного участкапод конкретний вигляд використання здійснюється коректування базової оцінки з урахуванням чинників микроположения, т. е. положення земельної дільниці в кварталі.

Кадастрова поквартальна оцінка загальноміського рівня, здійснювана шляхом комп'ютерних розрахунків і заснована на методах математичного моделювання чинників макроположения, більш коректна і більш точна, ніж оцінка в схемах територіально-економічного зонирования, що формуються на основі експертних оцінок і поправочних коефіцієнтів. Проте, і вона вимагає подальшого уточнення з урахуванням чинників микроположения дільниць в кварталі, для того щоб оцінка налогооблагаемой вартості максимально точно враховувала всі чинники, що впливають на реальну вартість нерухомості.

У рамках справжньої методики розглядається тільки кадастрова поквартальна оцінка міських земель. Розгляд переходу від кадастрової поквартальної базової оцінки до оцінки земельних дільниць (індивідуальній оцінці) виходить за рамки даного документа.

Шляхом генерализації (укрупнення) поквартальної оцінки може бути сформована схема територіально-економічного зонирования міста або регіону, що використовується для цілей, відмінних від оподаткування, насамперед - для цілей прийняття крупномасштабний рішень міського або регіонального розвитку.

Оцінна вартість одиничної земельної дільниці населеного пункту- це кадастрова вартість землі оцінної зони з поправкою на його відмінності від типової дільниці, надаючі ценообразующее вплив на величину ринкової вартості. Оцінна вартість одиничної земельної дільниці характеризує його вартість в системі оцінного зонирования території міста (селища) з урахуванням чого склався попиту і пропозиції на землі даного вигляду використання і якісно-кількісних характеристик земельної дільниці.

Оцінка ринкової вартості одиничної земельної дільниці всередині конкретної оцінної зони передбачає уточнення коефіцієнтів містобудівної цінності, вживаних до даної дільниці на основі встановлення і детального обліку всіх рентообразующих чинників, а також чинників локальної неоднорідності територій міста.

Основою для визначення ринкової вартості одиничної земельної дільниці являетсядоговор, що укладається оцінювачем із замовником оцінки.

Одним з основних критеріїв адекватності оцінки земель є відносно низька чутливість до кон'юнктури ринку по окремих об'єктах. Для цього особливо важливо при разработкеалгоритма оцінки вартості земельправильно використати коректуючі дані земельного ринку. Зокрема, по ряду міських територій, що мають низьку привабливість для потенційних інвесторів через нерозвиненість земельного ринку, участі в ньому порівняно невеликого кола організацій-інвесторів, що мають певні переваги і орієнтацію, а також ряду інших чинників, рентна складова має поки негативне значення. При цьому оцінка вартості земель по даних територіях може перевищувати їх середню ринкову вартість.

У основі определениястоимостигородских земель лежать майнові відносини, закріплені діючою системою правових відносин. Практично всі землі в межах межі є міською власністю, як і всі поліпшення міських земель (за винятком земель, на яких розташовані будівлі органів влади і управління). При такому підході є принципова можливість визначити мінімальну вартість відтворювання поліпшень земель і відповідно оцінити мінімальну вартість всієї площі земель міста. Розвиток методів оцінки земель, підвищення повноти і якості інформаційного забезпечення дозволяє здійснити поступовий перехід від масової оцінки міських земель в межі міста до індивідуальної оцінки кожної економічної зони, а потім і кожної конкретної земельної дільниці. При цьому вартість земельної дільниці може бути визначена на основі розрахунку частки конкретного землекористувача в загальноміських витратах по відтворюванню міських земель, пропорціонально площі і якісним характеристикам даної дільниці, що відображає його відносну цінність.

У свою чергу при достатньому статистичному забезпеченні оцінок і використанні сучасних математичних методів просторової апроксимації (приближенности) даних з'являється можливість корекції вартості земель на основі точкових оцінок (конкретних земельних дільниць) і ринкових цін.

Ключовим методичним положенням є визначення поняття "кадастрова вартість". Кадастрова стоимостьможет бути тільки для земельної дільниці, яка врахована в земельному кадастрі. Під кадастровою вартістю земельної дільниці ми розуміємо вартість, розраховану по певній методиці, і занесену в кадастрову справу даної дільниці.

Кадастрова вартість земельної дільниці і його ринкова вартість, як правило, не співпадають і, тим більше, не співпадають з ціною продажу.

Методика числення кадастрової вартості земельної дільниці в багатьох країнах визначається відповідними правовими документами.

Чинники державної кадастрової оцінки

Основні чинники, що визначають вартість міських земель і кадастрову вартість земельної дільниці, формуються з того, що міська територія виступає в економічних відносинах як просторово-розподілений ресурс, що задовольняє вимозі об'єктивної економічної оцінки міської території з відповідною інженерно-транспортною інфраструктурою і благоустроєм, а також враховуючої рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування, інженерно-геологічні умови будівництва, озеленення, природно-ландшафтние, микроклиматические умови і обтяження у використанні земель.

У системі державної кадастрової оцінки міських земель повинні учитиватьсявсе основні чинники, що впливають на оцінку з точки зору різних видів функціонального використання:

- локализационниефактори, пов'язані з дорожчанням будівництва в залежності від фізико-географічних і інженерно-геологічних характеристик території: рельєфу, несучої здатності грунтів, гидрогеології, карстових явищ, сейсмики і т. д.;

- екологическиефактори, пов'язані з ущербами реципієнтам в залежності від загрязненности навколишнього середовища по повітрю, шуму, магнітним випромінюванням, загрязненности грунтів;

- чинники стоимостиотчужденияиз-під існуючого використання;

- коммуникационниефактори, пов'язані з витратами часу людей на пересування в місті і витратами на пассажиро- і грузоперевозки;

- инфраструктурниефактори, пов'язані з проблемно-орієнтованим урахуванням попередніх вкладень в загальноміську транспортну, інженерну і соціальну інфраструктуру;

- факторипрестижа і репутациирайонов міста з точки зору різних функцій.

Домінуючу роль грають комунікаційні чинники, або чинники місцеположення в місті.

Методикапозволяет визначити питомі показники кадастрової вартості земель поселень загалом і кадастрових кварталів в складі поселень по видах функціонального використання земель. Питомі показники кадастрової вартості земельслужат основою для розрахунку кадастрової вартості земельних дільниць. Методика заснована на статистичному аналізі ринкових цін і інакшій інформації про об'єкти нерухомості. При розрахунку питомих показників кадастрової вартості земель використовуються адаптовані для російської практики підходи і методи оцінки нерухомості.

Кадастрова вартість земельних дільниць визначається з обліком:

- Рівня ринкових цін, ставок орендної плати за земельні дільниці в межах поселень (приймаються до уваги як забудовані, так і незабудовані земельні дільниці) і інакшій інформації про об'єкти нерухомості;

- Площі земельної дільниці;

- Вигляду територіальної зони і вигляду функціонального (дозволеного) використання земельної дільниці;

- Чинників місцеположення і навколишнього середовища.

Розглядаючи територію міста як єдиний складний многофункциональний організм, як середовище мешкання людини, правильно розрахована вартість міських земель стане для органів місцевого самоврядування важелем підвищення ефективності використання міської території і її подальшого цілеспрямованого розвитку.

Вимоги, що пред'являються до Методики

Алгоритм розрахунку кадастрової вартості земельних дільниць, приведений в Методиці, розроблений з урахуванням наступних вимог:

а) Спадкоємність при проведенні ГКОЗП:

Використовується досвід і технології оцінних робіт, що виконуються в рамках землевпоряджувальної, містобудівної, природоохранной і риелтерской діяльності, з урахуванням практики управління земельними ресурсами поселень галузевих підрозділів територіальних органів виконавчої влади;

б) Достовірність і доступність початкової інформації:

Склад первинних даних формується на основі статистичної і інакшої інформації, що використовується землевпоряджувальними, містобудівними, інакшими службами і оцінювачами в своїй діяльності;

в) Об'єктивність обліку істотних ценообразующих чинників:

Адекватність результатів ГКОЗП ринковому уявленню про цінність (корисності, вигідності, значущості) об'єкта ГКОЗП забезпечується застосуванням сучасних методів обробки статистичних даних, а також математичного моделювання залежності кадастрової вартості земельних дільниць від чинників, що впливають найбільший чином на споживчу цінність (корисність) земель, що забезпечує можливість обліку некількісних параметрів, що слабо формалізуються і експертних оцінок;

г) Сумісність з системою державного земельного кадастру (далі ГЗК):

Забезпечується сумісність з системою ГЗК як початкових даних, так і результатів ГКОЗП і як наслідок, сумісність програмних засобів ГКОЗП з автоматизованою системою ГЗК.

д) Простота і універсальність використання спеціального програмного забезпечення Методики (далі СПО):

Передбачається можливість реалізації СПО з використанням що є в розпорядженні користувача технічних засобів на основі доступних програмних продуктів. СПО, реалізуючий Методику, передбачає обробку інформації, що представляється в максимально різноманітних формах, з мінімумом вимог до її властивостей і форм уявлення;

е) Многофункциональность і иерархичность Методики:

Забезпечується ГКОЗП по видах функціонального використання земель і реалізовується ієрархічний принцип розрахунку кадастрової вартості земельних дільниць на основі послідовного обліку ценообразующих чинників на рівні суб'єкта РФ, території адміністративного району, території поселення, кадастрового кварталу і конкретної земельної дільниці;

ж) Адаптація підходів і методів оцінки нерухомості:

Підходи і методи оцінки нерухомості пристосовуються до робіт по ГКОЗП за рахунок розширення статистичної бази розрахункового алгоритму (використовується вся існуюча інформація про операції із земельними дільницями і інакшими об'єктами нерухомості) і застосування методів математичної статистики, а також інтерполяції даних, що отримуються і результатів ГКОЗП на територіях адміністративних районів, поселень і по видах функціонального використання земель, для яких відсутня інформація про операції із земельними дільницями.

У процесі виконання робіт виделяютсястатистическая і експертно-аналітична становлячі методики.

Статистична становляча методикиприменяется при умові наявності в містах достатньої кількості операцій, що здійснюються щорічно з об'єктами нерухомості певного вигляду функціонального використання, і рівномірно розподілених в межах міської межі. У результаті визначається типовий об'єкт нерухомості, вартість якого є середньою по місту.

Експертно-аналітична становляча методикипозволяет визначити коефіцієнти відносної цінності кадастрових кварталів. Коефіцієнти визначаються шляхом проведення факторного аналізу всіх створених шарів на електронній карті міста по об'єктах впливу на вартість землі. У Омське було створено більш вісімдесяти шарів, що характеризують рівні забезпечення територій об'єктами соціальної, інженерної і транспортної інфраструктури, а також архитектурно-ландшафтное і екологічний стан. Крім того, при розрахунку коефіцієнтів відносної цінності застосовуються дані експертної оцінки, за допомогою яких коректуються співвідношення внеску ценообразующих чинників, що впливають на кадастрову вартість земель. Експерти заповнюють типові анкети, висловлюючи в своїх відповідях думку про відносну значущість чинників в оцінці земель різного функціонального використання.

При об'єднанні статистичної і експертно-аналітичної складових були отримані питомі показники кадастрової вартості землі (УПКСЗ) по 14 видах функціонального використання в кожній оцінній дільниці.

Початкова інформація і її джерела

Для проведення необхідних, у відповідності з настоящейМетодикой, розрахунків використовується наступна інформація про операції з об'єктами нерухомості:

1) Дані по операціях купівлі-продажу об'єктів нерухомості (включаючи незабудовані земельні дільниці), що здійснюються фізичними і юридичними особами, в тому числі дані торгів (конкурсів, аукціонів);

2) Дані про викуп земельних дільниць під приватизованими підприємствами;

3) Дані про ставки орендної плати за земельні дільниці, що передаються в оренду (під об'єкти торгівлі, культурно-побутового обслуговування і т. д.)

4) Інформація про вартість продажу прав оренди;

5) Ціни пропозицій по об'єктах нерухомості (включаючи незабудовані земельні дільниці), що публікуються в спеціальних виданнях або засобах масової інформації.

Початкова інформація, що характеризує місцеположення об'єктів ГКОЗП, об'єктів міської інфраструктури, а також координати об'єктів операцій і характерних точок, наноситься на електронну карту суб'єкта РФ масштабу 1:1 000 000 або 1:600 000 і електронні карти поселень масштабу 1:25 000 або 1:10 000.

Просторова прив'язка даних для рішення задачі ГКОЗП на території суб'єкта РФ береться з кадастрових карт суб'єктів РФ і кадастрових карт поселень.

Для цілей ГКОЗП кадастрова карта суб'єкта РФ повинна включати розміщення:

- мережі поселень;

- автодорожний мережі з виділенням магістралей;

- залізничної мережі, в т. ч. дільниць з приміським повідомленням;

- гидрологической мережі;

- цінних природно-рекреационних об'єктів.

Для цілей ГКОЗП кадастрова карта поселення повинна включати розміщення:

- магістрально-вуличної мережі;

- кварталів житлової, суспільної і виробничої забудови;

- території парків, лісопарків і міських лісів;

- інших об'єктів інфраструктури поселення, що впливають на величину кадастрової вартості земель.

Розрахункові блоки, що використовуються в Методиці

Методика складається з наступних розрахункових блоків:

1) Проведення факторного аналізу з урахуванням наступних ценообразующих чинників:

- доступність різних центрів тяжіння (об'єктів);

- рівень розвитку транспортної інфраструктури;

- рівень розвитку інженерної і виробничої інфраструктури;

- рівень розвитку соціально-побутового обслуговування населення;

- стан навколишнього середовища;

- історична і архітектурно-естетична цінність забудови, ландшафтная і рекреационная цінність території;

- інженерно-геологічні умови і схильність території руйнівним природним і техногенним впливам.

2) Виділення на території суб'єкта РФ кластерів адміністративних районів, поселень, кадастрових кварталів, а також виділення на території поселення характерних точок (перехресть вулиць, центрів садових і гаражних масивів і т. п.) і віднесення їх до конкретного кластера;

3) Виділення тестових об'єктів (найбільш типових по сукупності показників) в кожному кластері (тестове поселення, тестовий кадастровий квартал і т. п.) і визначення по виділених тестових об'єктах аналітичної залежності між цінами операцій на земельні дільниці і інші об'єкти нерухомості і ценообразующими чинниками;

4) Розрахунок по тестових об'єктах кластера питомих показників кадастрової вартості земель по видах функціонального використання;

5) Розподіл (привласнення) на основі аналітичної залежності питомих показників кадастрової вартості земель, розрахованої по тестових об'єктах кластера, на інші об'єкти даного кластера;

6) Розрахунок кадастрової вартості земельних дільниць на основі питомих показників кадастрової вартості земель об'єктів кластера, в якому знаходиться земельна дільниця.

Економічна оцінка міських земель на основі містобудівної оцінки території. Програмно-методичний комплекс LandUser

Оцінка вартості міських земель ведеться як в рамках земельно-кадастрових робіт, так і в рамках містобудівного проектування. Відмінності цих рамок не міняють тієї обставини, що предметом оцінки є функціональна вартість міських земель, а це означає принципову можливість використання єдиного методичного і модельного інструментарію.

Містобудівна оцінка території ведеться по сукупності розглянутих вище чинників. У традиційній проектній практиці, яка орієнтована на ручні методи роботи, що базуються на досвіді і інтуїції проектувальника, комплексною містобудівною оцінкою називають сукупність картографічних і табличних матеріалів, що представляють пофакторние характеристики території. Більш правильно зв'язувати поняття оцінки з єдиним зведеним показником, що характеризує міські території, що представляється в балльной або безпосередньо вартісній формі. Це вимагає використання розрахункових методів і комп'ютерних програм.

Основна відмінність містобудівної і земельно-кадастрової оцінок полягає в тому, що містобудівна оцінка ведеться з точки зренияпредстоящих витрат на будівництво і втрат в процесі функціонування міста, і найкращими вважаються території, освоєння і використання яких спричиняє за собою найменші витрати і втрати. Земельно-кадастрова оцінка має принципиальнорентнийхарактер, і найкращими вважаються території, освоєння і використання яких спричиняє за собою найбільші вигоди в значенні максимізації доходів. Земельно-кадастрова оцінка в принципі може бути отримана з містобудівної оцінки шляхом певних перетворень.

Ця обставина була використана для розробки необхідних методичних і інструментальних засобів, що війшли в Програмно-методичний комплекс (ПМК) LandUse і орієнтованих на широке коло задач, пов'язаних з міським землекористуванням. ПМК LandUse включає кошти роботи в двох взаємопов'язаних напрямах: проектно-містобудівному і земельно-кадастровому, зокрема, кошти для обчислення містобудівної і земельно-кадастрової оцінок території.

З точки зору умов транспортної доступності міська територія характеризується явною нерівномірністю. Центр міста - це місце, в якому витрати часу на зв'язку з всіма іншими територіями міста з урахуванням інтенсивності цих зв'язків є мінімальними. Чим далі від центра, тим більше витрати часу на внутригородские зв'язку. Найгіршими умовами повідомлень, як правило, характеризуються території міської периферії, у міської межі. Характер розчленування міських територій перешкодами, кількість і розташування мостів, траси загальноміських наземних транспортних магістралей і мережа ліній метрополітену істотно міняють метрику простору і безпосередньо відбиваються в рельєфі вартостей.

Рельєф вартості міських територій, безпосередньо пов'язаний з умовами повідомлень і що оцінюється з містобудівної (витратної) точки зору, являє собою чашу з дном в центрі міста і з микрорельефом стінок, що формується транспортними магістралями і локальними центрами.

З земельно-кадастрової (рентної) точки зору рельєф вартості в принципі являє собою ту ж чашу, але обернену дном вгору. Він має загальний характер гірського масиву з головною вершиною в центрі міста і схилами, що знижується у напрямі до міської периферії. Транспортні магістралі, що йдуть від центра до периферії, утворять хребти, відходячий в радіальному напрямі від головної вершини, причому, їх висота залежить від швидкості повідомлень по них в порівнянні з швидкістю повідомлень по дисперсній вулично-дорожній мережі. Місцеві локальні центри, такі як торгові центри, ярмарки і великі ринки, що тяжіють до основ магістралям, утворять місцеві вершини, висота яких залежить від їх потужності і значущості. Таку ж роль грають великі транспортні вузли (залізничні і автобусні вокзали) і станції метрополітену, і рельєф вартості територій відображає їх наявність і значущість відповідним підняттям. Навпаки, території, видалені від радіальних магістралей, характеризуються тальвегами і долинними пониженнями рельєфу вартостей. У багатьох випадках пониження рельєфу пов'язані з наявністю перешкод транспортному руху: рік, водних поверхонь, смуг відведення залізниць, лісових масивів і інш. У таких місцях локальний рельєф істотно залежить від близькості мостів і путепроводов через перешкоди.

Рельєф вартостей, спускаючись від центра міста до периферії, підходить до міської межі не на нульових відмітках. Так, вартість земель в Москві у МКАД коливається в різних місцях в межах 40-50 доларів за квадратний метр. Ця вартість відображає попередні вкладення міста в міську інженерну і транспортну інфраструктуру, сума яких рівномірно розповсюджується на всі міські території, утворюючи загальне підняття рельєфу вартостей в місті на фіксовану величину. Перехід через міську межу (точніше - за межу інженерно освоєних територій) супроводиться різким падінням вартості землі: для умов Москви - приблизно в 5-7 раз.

Локализационние чинники, екологія і престижні характеристики також впливають на рельєф вартостей свій чином в напрямі пониження (погані інженерно-геологічні умови або погана екологічне ситуація) або підвищення (високий престиж району, як, наприклад, району Рубльовського шосе в Москві).

З формальної точки зору містобудівна оцінка території являє собою матрицю, рядки якої відповідають елементам території (кварталам), що оцінюються, а стовпці - базовим функціям, таким як житло, торгівля, бізнес і інш. Довільний елементdikматрици представляє собойсовокупние витрати і втрати, пов'язані з гаданим использованиемi- й осередку подk- ю функцію, аk- й стовпець - оцінку всієї території з точки зренияk- й функції. Матриця містобудівної оцінки являє собою по существусовокупностьоценок території з точки зору різних функцій, а оцінка з точки зору конкретної функції являє собою вектор-стовпець матриці. Обчислення матриці здійснюється програмними засобами, реалізуючий математичну модель оцінки, в якій обчислюються майбутні сукупні локализационние, комунікаційні і екологічні витрати і втрати. У розрахунках комунікаційних витрат і втрат використовується матриця відстаней по реальній мережі між розрахунковими територіальними елементами (кварталами) і матриця інтенсивності зв'язків між всіма міськими функціями. Обидві ці матриці, в свою чергу, розраховуються з використанням спеціального програмного забезпечення.

Обчислена матриця містобудівної оцінки території перетворюється програмними засобами в матрицю економічної (рентної) оцінки міських земель. Безпосередні перетворення здійснюються з вектором-стовпцями матриці. Перетворення засноване на тому, що рельєф рентної оцінки у відомому значенні противоположен рельєфу витратної оцінки і, отже, мінімуму містобудівної витратної оцінки відповідає максимум комерційної рентної оцінки і навпаки.

Загальна схема рентних перетворень кожного вектора-стовпця містобудівної оцінки території у вектор-стовпець кадастрової оцінки включає наступні основні операції:

- дзеркальне відображення вектора-стовпця містобудівної оцінки відносно найгіршого (найбільшого) значення, яке приймається за нуль первинної ренти;

- масштабування рентної оцінки, що перебуває в лінійному відображенні вектора-стовпця на інтервал між верхнім і нижнім значеннями рентної оцінки;

- диференціація рентної оцінки по міськими районам з урахуванням чинника престижу і репутації.

Крім цих основних операцій, здійснюються деякі операції технічного характеру, пов'язані з нормуванням оцінки, тобто з приведенням її до значень, відповідних одиниці вимірювання поділ/кв. м або руб/кв. м.

Внаслідок всіх цих операцій виявляється сформованою матриця кінцевої рентної оцінки території. Вона має ті ж розміри, що і початкова матриця  d  комплексної містобудівної оцінки, т. е. число рядків, рівне числу територіальних елементів, що оцінюються, і число стовпців, рівне числу активних функцій. Елемент матриці кінцевої рентної оценкиRikпредставляет собою повну рентну оценкуi- й осередки в припущенні її використання подk- ю функцію, аk- й стовпець - повну рентну оцінку всієї території, що оцінюється з точки зренияk- й функції.

Початкові дані для розрахунків

До складу первинних початкових даних для розрахунків входять в основному ті ж початкові дані, які використовуються проектувальниками при розробці розділу функціонального зонирования в рамках традиційної технології, а саме:

- Опорний план, вмісний інформацію з фізичній географії, існуючому функціональному використанню території, вулично-дорожньої мережі.

- Картографічні і інакші дані за інженерно-геологічними характеристиками території.

- Дані по промислових підприємствах і інших місцях додатку труда, що включають такі характеристики як найменування, розташування на плані, галузеву приналежність, чисельність зайнятих.

- Дані по міській екології: точкові джерела викидів, ареали індексів сумарних забруднень і інш.

- Дані за станом житла: типи житла, диференційовані по густині житлового фонду, етажности, періоду будівництва, міри зносу.

- Дані за системою обслуговування населення: розміщення і ємності торгових центрів, ярмарків, ринків.

- Дані за системою озеленення і місць відпочинку.

- Дані по историко-архітектурних пам'ятниках і містобудівних регламентах.

- Дані за системою міського транспорту.

- Структура зайнятості і структура рухливості населення.

- Завдання на проектування генерального плану: цілі розвитку на розрахунковий період, основні розрахункові параметри, об'єми будівництва житла, торгівлі, бізнесу, виробництва, орієнтувальні територіальні ареали можливого розміщення будівництва на розрахунковий період і інш.

Дані звичайно не обмежуються міською межею: в їх склад повинні входити дані про найближче оточення міста, найближчі населені пункти, місця відпочинку, сільськогосподарські землі і т. п.

Як базові можуть використовуватися карти М.1:25000 і доповнюючі їх карти М.1:10000. Для великих міст технологічно більш зручними можуть виявитися карти нестандартних масштабів М.1:20000 і М.1:16000.

Таким чином, будь-яке місто, для якого розробляється або раніше розроблявся генеральний план, має в своєму розпорядженні всі необхідні дані для розрахунку земельно-кадастрової оцінки території з допомогою ПМК LandUse.

Предплановая і постплановая оцінка

Важливе питання, з яким доводиться зустрічатися при проведенні оцінних робіт, складається в тому, на яку ситуацію потрібно орієнтуватися при підготовці даних для розрахунку: на існуючу або на перспективну, вихідну з обліку проектних рішень генерального плану, проектів детального планування і орієнтувальних термінів завершення початих будівельних робіт, що стосується житлового будівництва, будівництва об'єктів сфери послуг, офісів, транспортних споруд, ліній метрополітену і т. д.

Орієнтація насуществующее положениенеобходима для цілей оподаткування, ставок орендних платежів і викупу права оренди. З іншого боку, для цілей інформаційної підтримки ринку землі, інвестиційних проектів і аналізу ефективності проектних рішень необхідна ориентацияна перспективну ситуацію. Таким чином, існує потреба иметьдве оцінки міських земель: фіскальний орієнтовану і інвестиційно орієнтовану. ПМК LandUse забезпечує можливість отримання обох видів оцінки.

Калібрування моделі

Методика розрахунку економічної оцінки міських земель на основі містобудівної оцінки території вимагає калібрування за даними продажу земельних дільниць або за результатами обробки даного продажу квартир і інших видів нерухомості. У принципі, для калібрування необхідно мати дві величини вартості земель: максимальну і мінімальну по місту. Здійснюється лінійне відображення обчислених величин містобудівної оцінки на ці межі так, що мінімуму містобудівної оцінки відповідає максимум земельно-кадастрової оцінки і навпаки.

Мінімальне значення вартості землі визначається величиною сукупних попередніх вкладень міста в інженерну і транспортну інфраструктуру, рівномірно розподіленою на всі міські території. Воно може бути отримане на основі даних, що є у міських служб експлуатації цих систем, а також іншими нескладними методами. Максимальне значення може бути отримане тільки за даними продажу і з використанням аналогових процедур. Оскільки надійність даних про продаж завжди викликає відомі сумніви, то бажано спиратися не на одну найбільш дорогу операцію, а на декілька. Крім того, необхідно мати дані в референтних точках, що дозволяють оцінити величину вартісних надбавок, пов'язаних з престижем і репутацією районів міста. Тут істотну роль грає участь в роботі місцевих професійних оцінювачів, знаючих ситуацію в місті і що мають в своєму розпорядженні дані про продаж.

Оцінка міських (селищних) земель

Оскільки земля в ході проведення реформи земельних відносин в Російській Федерації включена в сферу ринкових операцій, виникла необхідність вартісної оцінки міських (селищних) земель.

Оцінку землі в містах зв'язують, як правило, з ціною скріплених з дільницями об'єктів нерухомості (наприклад, з ринковими цінами на квартири, вдома і т. п.).

Земля міських поселень є об'єктом муніципальної власності і стане одним з головних джерел формування їх бюджетів, тому основний метод визначення вартості землі міських поселень заснований на обліку її прибутковості як об'єкта господарювання.

Один з методичних підходів до розв'язання даної проблеми, заснований на визначенні частки землі в загальній вартості продукції, що формується як результат впливу сукупності ресурсних чинників, розроблений у ВНИЕТУСХ. Подальші розрахунки в даному розділі приведені виходячи з методичних рекомендацій за кадастровою оцінкою вартості міських (селищних) земель (проект).

Для оцінки вартості міських і селищних земель: визначають базову оцінку кадастрової вартості землі; виділяють і характеризують оцінну зону земель; проводять диференціацію базової оцінки кадастрової вартості земель по оцінних зонах.

При встановленні базових оцінок кадастрової вартості міських і селищних земель використовується метод, заснований на макроподходе. Тобто для території, що оцінюється визначається розрахункове значення міста (селища) додаткового продукту, що створюється в економіці. Базова оцінка вартості земель таких населених пунктів встановлюється шляхом капіталізації тієї частини додаткового продукту, яка відноситься на землю.

При цьому рекомендується два варіанти визначення розрахункових значень додаткового продукту в залежності від призначення оцінки:

- по ефективності виробництва, досягнутій в передреформний, т. е. відносно стабільний, період.

Цей варіант звичайно застосовується для встановлення орендної плати з іноземних орендарів і спільних підприємств, для обліку земель в складі національного багатства;

- виходячи з ефективності, чого склався в роки реформи.

Використовується, як правило, для цілей оподаткування або визначення меж оцінок кадастрової вартості землі.

Величину додаткового продукту, лежачого в основі визначення базової вартості міських земель оцінюють показником чистого прибутку. За новою системою національних рахунків в РоссийськоїФедерациї, реалізуючий систему обліку і статистики, прийняту в міжнародній практиці, органи державної статистики проводять розрахунок показника чистого прибутку території.

Порядок його розрахунку такий:

1) розраховується регіональне (нормативне) співвідношення (коефіцієнт) показника додаткового продукту (чистого прибутку) до загальної величини оплати труда в галузях економіки (табл. 2).

Таблиця 2

Розрахунок співвідношення прибутку і оплати труда в економіці регіону

2) величина додаткового продукту для кожного суб'єкта території розраховується множенням його річного фонду оплати труда на нормативне співвідношення (коефіцієнт) прибутку до оплати труда, визначене для регіону (табл. 3).

Таблиця 3

Розрахунок нормативного додаткового продукту по місту

Частку землі в формуванні додаткового продукту визначають двома способами:

1) загальна частка землі і капіталу в доході в країнах з розвиненою ринковою економікою становить в цей час приблизно четверту частину. Якщо співвідношення землі і капіталу оцінюється (%) як 50:50, то частка землі в додатковому продукті при першому способі числення становить 12,5% (0,25 х 50:100);

2) другий спосіб заснований на тому, що земельні дільниці в місті не є засобом виробництва на відміну від сільськогосподарських земель, тому частка міських земель в додатковому продукті повинна бути, в порівнянні із землями сільськогосподарського призначення, нижче. Її пропонується обчислювати на основі рівняння регресії, розробленого за звітними даними сільськогосподарських підприємств регіону:

У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4,

де У - нормативний дохід (виручка) від реалізації сільськогосподарської продукції;

X1- основні виробничі фонди сельхозназначения;

X2-матеріальні оборотні кошти;

X3- чисельність середньорічних працівників, зайнятих в сільгоспвиробництві;

X4-оцінка сельхозугодий по виходу кормових одиниць.

На основі коефіцієнтів регресії і середніх по регіону значень чинників, що війшли в модель, визначається внесок кожного, в тому числі і частка землі з урахуванням якості.

Далі, встановивши частку землі в формуванні додаткового продукту міста і площі земель, що оцінюються, визначається нормативний дохід на одиницю цієї площі. Базова оцінка вартості земель розраховується як капіталізований дохід

Z=D: Rх 100,

де Z- оцінка вартості землі;

D - нормативний дохід на одиницю земельної площі;

R-норма (коефіцієнт) капіталізації доходу, %.

Коефіцієнт капіталізації може бути визначений в межах від 2,5% (ставка річних) до середньої величини ставки Ощадбанку по довгострокових валютних депозитах з розрахунку складного відсотка за період не менше за рік.

Таблиця 4

Розрахунок базової кадастрової оцінки вартості землі

Термін капіталізації (40 років) - величина, зворотна банківській ставці в 2.5% річних.

При характеристиці оцінних зон міських земель (зонированії) виділяють передусім оцінні дільниці, встановлюють дляних коефіцієнти відносної цінності території, визначають межі зон містобудівної цінності і проводять по них розрахунок значень коефіцієнтів диференціації.

При зонированії території проводять:

а) ділення території поселення на оцінні дільниці;

б) визначають для кожної оцінної дільниці перелік чинників, що впливають на його містобудівну цінність;

в) проводять розрахунок сумарного коефіцієнта відносної цінності оцінної дільниці і коефіцієнта диференціації середньої ставки земельного податку по окремих оцінних дільницях території поселення;

г) оцінні дільниці, що мають близькі значення коефіцієнтів диференціації, об'єднують в оцінні зони (зони містобудівної цінності).

Оцінні дільниці, їх межі і коефіцієнти до них визначаються положенням будівельних норм і правил (СНіП 2.07.01-89*) з урахуванням густини інженерних і транспортних магістральних мереж, насиченості суспільними об'єктами, капіталовкладень в інженерну підготовку території, наявності историко-культурних і архитектурно-ландшафтних цінностей.

У межах міського плану виділяються території різного функціонального використання, які разграничиваютсяна оцінні дільниці.

Території в межі поселення, зайняті садівничими товариствами і кооперативами, діляться на оцінні дільниці за умовами транспортної доступності; виробничі території - по віддаленості від основних транспортних магістралей і житлових масивів. Межами оцінних дільниць служать природні рубежі (ріки, яри, балки, обриви); інженерні споруди (залізниці, магістральні автошляхи) і т. п.

Після виділення оцінних дільниць для них встановлюється коефіцієнт відносної цінності території. При його розрахунку враховуються наступні групи чинників: доступність населення до центра міста, об'єктам культури і побутового обслуговування загальноміського значення; забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустрій території;

історична цінність забудови, естетична і ландшафтная цінність території; стан навколишнього середовища; інженерно-геологічні умови будівництва і міра подверженности території негативним впливам природи і т. п.

Сумарне значення коефіцієнта відносної цінності для оцінної дільниці визначається по формулі

де Кi- коефіцієнт (сумарне значення) відносної цінності i-го оцінної дільниці;

- значення коефіцієнта 1-го чинника, j-й групи, i-го дільниці.

Оцінні дільниці з досить близькими значеннями коефіцієнтів об'єднуються в одну оцінну зону. У одну зону можуть також включатися і територіально роз'єднані оцінні дільниці.

Диференціація базової оцінки кадастрової вартості земель по оцінних зонах проводиться з урахуванням комплексних коефіцієнтів їх відносної цінності.

Коефіцієнт відносної цінності оцінної зони визначається як середньозважений величина коефіцієнтів оцінних дільниць, що війшли в неї по формулі

де Кіз- коефіцієнт відносної цінності оцінної зони;

S-площа i-го оцінної дільниці.

Множачи базові показники вартості на відповідні коефіцієнти диференціації, визначають вартість землі по оцінних зонах (табл. 5).

Таблиця 5

Розрахунок кадастрової оцінки вартості 1 га землі по оцінних зонах міста, млн. крб.

У залежності від вигляду функціонального використання земельних дільниць проводять розрахунок рентних коефіцієнтів (табл. 6).

Таблиця 6

Розрахунок рентних коефіцієнтів по видах функціонального використання земельних дільниць міста

Оцінка сільськогосподарських земель

При оцінці землі, що використовується в сільськогосподарському виробництві, в залежності від того, для яких цілей проводиться оцінка земельних ресурсів, змінюються і методичні підходи.

Так, наприклад, якщо земля вилучається з сільськогосподарського обороту, треба враховувати величину зв'язаних капітальних вкладень, додаткових витрат на проведення рекультивації і окультурення грунтів на площі відведення, величину і вартість недоотриманої продукції за період вилучення земель з сільськогосподарського обороту і т. п.

Розрахунок величини зв'язаних капітальних вкладень при використанні землі для об'єктів будівництва або видобутку корисних копалин, будівельного матеріалу і т. п., виконується з урахуванням чинника часу, структури сільськогосподарських угідь і регіональних особливостей.

Оцінка землі проводиться на основі бонитета (якості землі), визначуваного в балах за даними земельно-оцінних робіт, проведених системою інститутів «Росземпроєкт» по регіонах і окремих сільськогосподарських підприємствах.

Як економічний (грошового) параметр якості (бонитета) грунтів прийнятий розмір вироблюваного в сільському господарстві національного доходу, віднесений до приведеної порівнянної площі грунту з урахуванням її якості і розрахункового терміну, на який земля вилучається з сільськогосподарського обороту.

Для грошової оцінки землі, що використовується в сільськогосподарському виробництві, в умовах переходу до ринкової економіки пропонуються два методичних підходи.

1. Визначення ціни землі на основі середньозважений баллонное якості.

За базову грошову оцінку землі сільськогосподарських підприємств в цьому випадку прийняті нормативна врожайність сільськогосподарських культур і продуктивність кормових угідь, що розглядається при оцінці земель як функція економічних, грунтових і кліматичних чинників. Тому по кожному господарству збирається і обробляється наступна інформація: середні значення ознак і властивостей грунтів, продуктивність кормових угідь, отримані за даними грунтово-кліматичних обстежень; середні багаторічні дані по температурі повітря, кількості осадків в рік і пр.; середньорічні показники по врожайності сільськогосподарських культур, витратам труда, вартості силових і робочих машин, кількості внесених мінеральних і органічних добрив, вартості тракторів, комбайнів і інших сільськогосподарських машин на 1 га посіву, кількості працівників рослинництва, що доводяться на 100 га площі, що культивується, і інші показники.

У результаті по кожному земельно-оцінному району для основних сільськогосподарських культур розраховують рівняння регресії врожайності, які застосовують для отримання нормативної врожайності зернових по району. Оскільки в більшості регіонів Російської Федерації частка ріллі під зерновими культурами складає до 70%, то при грошовій оцінці земельних ресурсів такий підхід цілком приймаємо. У спеціалізованих районах оцінка землі проводиться по ведучій культурі.

Для визначення, наскільки одні землі краще або гірше інших, необхідно розраховувати середньозважений бал якості земель. Сукупні грунтові бали земель по сільськогосподарських підприємствах і загалом по району використовуються при грошовій оцінці земельних угідь, визначенні величини земельного податку і розмірів орендної плати за землю.

2. Визначення ціни землі на основі диференціальної ренти, нормативної врожайності і грунтово-екологічного індексу.

При монополії на землю як на об'єкт господарювання утвориться земельна диференціальна рента, яка поступає до бюджету держави через механізм цін, платежів і податків з чистого доходу сільськогосподарських підприємств. Економічна суть диференціальної ренти виявляється в отриманні надлишкового додаткового продукту. Земельна рента є економічною формою реалізації власності на землю і тому може бути використана при визначенні ціни землі. Диференціальна рента визначається на одиницю площі як різниця між вартістю продукції рослинництва в цінах реалізації і індивідуальною ціною виробництва.

Норма прибутку, яка обчислюється як відношення всього прибутку, отриманого від реалізації продукції рослинництва, до наявності основних і оборотних фондів, визначає індивідуальну ціну виробництва.

При оцінці землі також необхідно враховувати сільськогосподарську продуктивність клімату, яка може бути представлена як функція багатьох агроклиматических чинників (такі розробки проведені вченими інституту ім. В. В. Докучаєва).

Формула грунтово-екологічного індексу (ПЕИ) дозволяє врахувати особливості клімату і грунтового покривала даної території

де V-об'ємна маса грунту в середньому для метрового шара, г/см;

n0- корисний (безбалластний) об'єм грунту в метровому шарі;

t > 10 - середньорічна сума температур більше за 100С;

Ку-коефіцієнт зволоження (по Н. Н. Іванову);

Кк-коефіцієнт континентальности.

Величина До являє собою відношення середньорічної кількості осадків до середньорічної испаряемости. Середньомісячні величини испаряемости визначаються по формулі, запропонованій Н. Н. Івановим:

де t° - середньомісячна температура повітря;

d-середньомісячна відносна вогкість повітря (за довідковими даними).

На основі вишеописанних показників (диференціальна рента, нормальна врожайність сільськогосподарських культур і грунтово-екологічні індекси конкретного району) визначається розмір щорічного земельного податку за користування 1 га рілля.

3. Визначення ціни землі на основі капіталізації чистого доходу.

У цьому випадку ціна землі визначається по формулі

де-очікуваний чистий дохід від основних сільськогосподарських культур з одиниці земельної площі за період років;

t-період років;

r-банківський відсоток за користування довгостроковим кредитом (очікуваний відсоток з капіталу).

Визначення ціни сільськогосподарських угідь, встановлення величини земельного податку за землекористування - проблема не тільки економічна, але і політична, оскільки в умовах різноманіття форм власності і організації виробництва вона пов'язана з характером виробничих відносин, з проблемою створення регульованого ринку в його взаємозв'язку з світовим, а також з державною фінансовою політикою і розв'язанням найважливіших соціально-економічних проблем.

У цей час в Росії завершений четвертий етап земельно-оцінних робіт. Результати цих досліджень, нарівні з іншими даними Земельного кадастру, значно полегшують реалізацію поставленої задачі - визначення ціни земельних ресурсів. Одним з основних показників земельно-оцінних робіт є нормативна (розрахункова) врожайність, яка дозволяє визначити в натуральному вираженні диференціальну ренту 1, пов'язану з відмінностями в агроклиматическом потенціалі земель.

Ціна 1 га рілля на основі нормативної врожайності по основних або ведучій сільськогосподарській культурі до кожному району області (краю, республіки) визначається по формулі

Цпр=Цпоб* Уп: Упоб,

де Цпр-ціна 1 га рілля в районі, крб.;

Цпоб-ціна 1 га рілля по регіону (області, краю, республіці), крб.;

Уп- нормативна врожайність основних або ведучої сільськогосподарської культури по району, ц/га;

Упоб-нормативна врожайність основних або ведучої сільськогосподарської культури по області (краю, республіці), ц/га.

Методичний підхід до вартісної оцінки землі на основі капіталізації чистого доходу (при наявності достовірної інформації, що характеризує величину чистого доходу) ефективний на всіх рівнях управління. Однак цей метод приймаємо лише при наявності стабільної фінансово-економічної системи в країні.

Загалом в умовах ринкової економіки методичні підходи до визначення розміру чистого доходу з одиниці сільськогосподарських угідь досить прості.

У економічно розвинених країнах ціни внутрішнього ринку на сільськогосподарську продукцію тісно пов'язані з світовими, причому в них закладені суспільно необхідні витрати труда на виробництво сільськогосподарської продукції на гірших землях, середня норма прибутку на вкладений капітал, ціни на земельні ресурси з урахуванням їх економічної родючості і місцезнаходження, враховані через орендну плату за їх використання. Ціна землі визначається на основі оптимального терміну оренди землі, середньої облікової ставки банківського довгострокового кредиту по курсу і чистому прибутку (доходу), що отримується від реалізації основних продуктів землеробства, на якому спеціалізується даний регіон. При визначенні ціни земельних ресурсів найчастіше використовується методичний підхід на основі капіталізації чистого доходу.

Для кадастрової оцінки вартості сільськогосподарських угідь методичні підходи можуть бути наступними. Для отримання достовірних даних прибутковості ведіння сільськогосподарського виробництва на землях різної якості і місцеположення, розмірів земельної ренти і вартості земельних дільниць проводиться кадастрова оцінка вартості сільськогосподарських угідь, яка є складовою частиною Державного земельного кадастру РФ.

Оцінка вартості сільськогосподарських угідь рассчитиваетсяметодом капіталізації ренти (рекомендований Госькомземом РФ, розділ 11 «Кадастрова оцінка вартості земель сільськогосподарського призначення»), при цьому відповідно до Методичних рекомендацій за кадастровою оцінкою вартості сільськогосподарських угідь рента визначається по сукупному товарному продукту, а не по ведучій сільськогосподарській культурі (зернова рента).

Розмір диференціальної ренти (доходу) визначається як різниця між ціною виробництва продукту в гірших (що замикають) умовах і індивідуальною ціною. Що Замикають називають відносно гірші умови, в яких визнане доцільним виробництво товару внаслідок суспільних потреб (купівельних можливостей населення).

Розрахунок рентних доходів рекомендується провести не по кожному окремому продукту, а загалом по сукупності товарних галузей. Загалом для товаровиробника враховують як об'єктивні умови виробництва (якість землі, місцеположення і інш.), так і його результати (обсяг товарного виробництва).

Виробництво товарного продукту забезпечується одночасною дією разнокачественних чинників. Міра впливу кожного окремого чинника і їх сукупної дії на результати товарного виробництва розраховується на основі кореляційно-регресного аналізу, шляхом моделювання рівняння регресії, коефіцієнти регресії якого показують міру впливу відповідного чинника (якістю земель, розмірами основних фондів, оборотних коштів, чисельністю працівників) на вихід товарної продукції.

Ці коефіцієнти (нормативні оцінки) служать основою для розрахунків першої складової рентних доходів - приросту (по відношенню до замикаючих умов) виручки за рахунок рентних чинників.

Показник впливу рентних чинників на рівень собівартості товарної продукції також оцінюється на основі методу кореляційно-регресного аналізу. Модель враховує оцінку якості земель по окупності витрат по господарству і среднеобластную; рівень використання ресурсів відповідно по господарству і в середньому по області; характеристика місцеположення господарства і среднеобластное значення цього показника - середньозважений відстань перевезень товарної продукції до ринків збуту; среднеобластное значення собівартості одиниці загального обсягу товарної продукції; коефіцієнти регресії показують міру впливу відповідного чинника на рівень собівартості.

За цими оцінками розраховується нормальна собівартість товарної продукції кожного господарства і для замикаючих умов.

Різниця між цими величинами, зважена на нормальні обсяги товарної продукції, визначає економію коштів від зниження собівартості (розмір другої складової рентного доходу).

Диференціальна рента загалом визначається по двох складових - приросту виручки від реалізації сільськогосподарської продукції і економії витрат але виробництво, рентних чинників, що забезпечуються за рахунок (кращої якості і місцеположення земель по відношенню до замикаючих умов).

У зв'язку із зростанням собівартості і цін реалізації сільськогосподарської продукції доцільно коректувати величину земельної ренти, отриманої в розрахунках за середньорічними даними. Для цього по кожному сільськогосподарському підприємству розраховують агрегированние індекси собівартості і цін товарної продукції, а також коректують розмір ренти при інших варіантах цін товарну продукцію.

Розмір ренти по видах сельхозугодий визначають на основі індексів рентообразующих чинників. Потім середні (загалом по сельхозугодьям) розміри рентного доходу диференціюють по видах сельхозугодий: приріст виручки - по індексу оцінки землі, розрахованому по нормальному виходу кормових одиниць (оцінка вигляду сельхозугодий по відношенню до їх загальної середньої оцінки); економія витрат - по відповідному індексу окупності витрат з розрахунку на гектар (табл. 7).

Таблиця 7

Індекси рентообразующих чинників і розмірів ренти для господарства (на гектар сельхозугодий)

Дані рядків 1, 3, 4 - по матеріалах четвертого туру земельно-оцінних робіт.

Оцінка стоимостиземли повинна враховувати необхідність створення нормальних умов відтворювання не тільки для господарств, що знаходяться в середніх і кращих по рівню рентних чинників умовах, але і гірших (що замикають). Тому для розрахунку опеньки вартості сільськогосподарських угідь спочатку розраховують ціну товарного продукту для замикаючих умов по формулі

Цз = Нз х (1+Рз:100),

де Цз-виручка (ціна) на одиницю товарної продукції;

Нз-нормальна собівартість одиниці товарної продукції:

Рз-нормативний рівень сукупної рентабельності.

При розрахунках ціни товарного продукту виходять з того, що рівень сукупної рентабельності і в замикаючих умовах повинен як мінімум забезпечувати просте відтворювання.

Оцінку вартості сільськогосподарських земель здійснюють на основі даних про нормальний прибуток по замикаючих умовах (скорректированной на індекс рентоносности відповідного вигляду угідь), ренти і норм капіталізації.

Як наближене верхнє значення норми капіталізації може прийматися величина ставки Ощадбанку по довгострокових валютних депозитах з розрахунку складного відсотка за період не менше за рік. Значенням нижньої межі може служити ставка 2,5% річних.

Розрахунок опеньки вартості сільськогосподарських угідь для господарства виконується по формулі

Z=(R+D): ix 100,

де Z-оцінка вартості землі;

R - нормальний прибуток, що відноситься на землю по замикаючих умовах;

D-рента;

i - норма капіталізації доходу,%.

Схема розрахунків приведена в табл. 8.

Таблиця 8

Оцінка вартості гектара сельхозугодий, тис. крб. (розрахункові ціни, сукупна рентабельність - 30%, норма капіталізації - 2,5%)

Аналогічно проводять розрахунки по інших видах сельхозугодий, в тому числі що враховують меліоративний стан сільськогосподарських земель.

У зв'язку з тим, що оцінка землі в нашій країні до переходу до ринкових відносин не практикувалася, в умовах формування ринку землі необхідні подальше вдосконалення механізму оцінки земельних ресурсів, розробка і випробування методичних підходів до визначення вартості земельних дільниць.

Список літератури

1. Федотова М. А., Уткин Е. А. Оценка нерухомості і бізнесу. Підручник. - М.: Асоціація авторів і видавців "ТАНДЕМ". Видавництво "ЕКМОС", 2000 р. - 352с.

2. Теорія і методи оцінки нерухомості: Учбова допомога /Під ред. засл. деят. науки РФ, д-ра екон. наук, проф. В. Е. Есипова. - СПб.: Изд-у СПбГУЕФ, 1998. - 159с.

3. В. А. Горемикин. Російський земельний ринок /Учбове і практичне пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 з.

4. Н. Г. Волочков. Довідник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 з.

5. Організація оцінки і оподаткування нерухомості, т.1 /Під ред. Дж. Еккерта.- М.: "СТАРИЙ ИНТЕР", 1997.- 382 з.

6. Тарасевич Е. Г. Оценка нерухомості /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 з.

7. Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів / Під общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленськ: Изд-у "Смолін Плюс", М.: Изд-у "АСВ", 1999.