Реферати

Реферат: Податкові ризики при пайовому будівництві

Особливості формування листа в молодших школярів із загальним недорозвиненням мови. Теоретичний^-науково-теоретичні основи формування процесу листа. Специфіка труднощів і помилок, що виникають при процесі формування листа в молодших школярів із загальним недорозвиненням мови. Система коррекционной роботи з формування правильного листа.

Організаційна психологія. Особливості прояву агресивності в молодшому шкільному віці. Соціальна ситуація розвитку і психологічні особливості дітей з дитячого будинку. Дослідження агресивності в працях вітчизняних і закордонних учених. Инстинктивистская теорія агресії.

Добро і зло - дві рівнобіжні лінії. Залежність філософських категорій добра і зла від моральних принципів суспільства. Необхідність допомоги бездомним людям і кинутим тваринам, асоціальним елементам. Формування етики і моралі як порядного відношення совісті до происходящему в державі.

Самбо - вид спортивного єдиноборства. Самбо як вид спорту: техніка і правила боротьби. Загальні представлення про техніко-тактичну підготовленість спортсменів, її зміст і оцінка. Рекомендації з удосконалювання техніко-тактичної підготовленості юних спортсменів у бойовому самбо.

ПРО "Риторику" Феофана Прокоповича. Основною задачею статті є дослідження джерел і визначення естетического напрямку цього класичного твору російської літературно-теоретичної думки.

Георгій Гордеєв, провідний фахівець Центра податкового планування «Корпус права»

Обов'язок забудовника за договором пайового будівництва платити ПДВ не береться під сумніву. Однак розмір належних до сплати сум теоретично можливо зменшити.

З квітня 2005 року відносини по пайовій участі в будівництві регулюються новим Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інакших об'єктів нерухомості і про внесення змін в деякі законодавчі акти Російської Федерації» (далі - Закон). Норми цього документа застосовні також і до будівництва ділової нерухомості (наприклад, об'єктів громадського харчування, підприємницького діяльності, торгівлі). У той же час вони не зачіпають об'єкти нерухомості виробничого призначення.

Закон обов'язковий для всіх компаній, що не мали на 1 квітня 2005 року дозвіл на будівництво. Якщо ж на дату вступу Закону в силу забудовник такий дозвіл отримав, то вимоги Закону на нього не розповсюджуються.

Новий порядок

На відміну від Федерального закону від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваній в формі капітальних вкладень», новий Закон регулює тільки відносини, пов'язані із залученням в будівництво грошових коштів. Вкладення цінних паперів і інакшого майна, в тому числі майнових прав і інакших прав, що мають грошову оцінку, виходять за його рамки.

Що ж змінилося з прийняттям Закону? Тепер залучати для будівництва грошові кошти від фізичних осіб можна тільки на основі договору участі в пайовому будівництві. Всі компанії, що займаються цим, зобов'язані відповідати ряду вимог. Так, вони повинні мати у власності або орендувати земельну дільницю, мати дозвіл на будівництво, опублікувати проектну декларацію.

Згідно з Законом, сторонами договору участі в пайовому будівництві виступають забудовник і учасники пайового будівництва. Забудовник зобов'язується своїми силами або із залученням інших осіб створити об'єкт нерухомості і передати його учасникам. Ті ж зобов'язуються сплатити зумовлену договором ціну і прийняти об'єкт.

Договір на участь в пайовому будівництві потрібно кваліфікувати як договір підряду зі спеціальними умовами, передбаченими Законом. До них відносяться (ст. ст. 4-9 Закону):

обов'язкова державна реєстрація договору;

визначення належного передачі об'єкта пайового будівництва;

термін передачі забудовником об'єкта;

ціна договору, терміни і порядок її сплати;

гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (не менш п'яти років);

порядок одностороннього розірвання договору учасником пайового будівництва;

розмір неустойки, належної сплаті сторонами за порушення своїх зобов'язань;

забезпечення зобов'язань забудовника заставою.

ПДВ обов'язковий, його розмір - немає

Як вже було сказано, договір на участь в пайовому будівництві потрібно вважати договором підряду. Однак це створює для забудовника значні труднощі в податковому плануванні. Виконання ним своїх функцій для цілей оподаткування є реалізацією робіт. Таким чином, діяльність забудовника буде оподатковуватися на додану вартість.

У той же час Закон дозволяє оптимізувати суми ПДВ за рахунок зменшення податкової бази. Базою при реалізації робіт признається їх вартість відповідно до укладеного договору (ст. 154 НК РФ). Ціна договору на участь в пайовому будівництві може визначатися двома способами. По-перше, як сума грошових коштів, які замовник перелічує забудовнику для виконання ним робіт. По-друге, як сума грошових коштів на відшкодування витрат забудовника плюс на оплату самих робіт (ст. 5 Закону). У першому випадку податкова база по ПДВ буде визначатися виходячи з всієї суми, перерахованої замовником забудовнику. У другому ж - ПДВ буде сплачуватися тільки з винагороди забудовника.

Тут треба брати до уваги, що податком на додану вартість обкладаються в тому числі і аванси. Тому можливо розбити суми, що перераховуються забудовнику, на відшкодування витрат і власне оплату робіт. Це дозволить забудовнику значно зекономити на податкових платежах. Якщо договором передбачені поетапні виплати, доцільно останній платіж назвати в тексті договору оплатою робіт забудовника.

Швидше усього, цей момент буде оспорюватися податковими органами. Як правило, вони наполягають на тому, що витрати, понесені підрядчиком і що відшкодовуються замовником, збільшують розмір винагороди підрядчика (лист Мінфіну РФ від 19 вересня 2003 р. № 04-03-11/75). Тому такий варіант є ризикованим.

Можливості інвестиційних договорів

Раніше грошові кошти громадян і організацій для будівництва об'єктів нерухомості притягувалися на основі інвестиційного договору. Тепер же застосовувати цю конструкцію можливо, тільки якщо гроші поступають від юридичних осіб і підприємців.

Умови інвестиційного договору дозволяють кваліфікувати його як договір простого товариства (спільної діяльності). Розглядати його як договір підряду не можна по наступних міркуваннях.

По-перше, предметом договору простого товариства є спільна діяльність сторін, направлена на досягнення закріпленої в договорі мети. За договором підряду роботи виконує забудовник, після чого передає їх результати замовнику (учаснику пайового будівництва).

По-друге, за договором підряду замовник оплачує роботи забудовника. У той же час за договором простого товариства майно знаходиться в загальній пайовій власності товаришів.

І по-третє, учасники простого товариства самостійно несуть ризики виникнення збитків. У договорі підряду всі ризики несе забудовник.

У інвестиційних договорах, що укладаються в формі простого товариства, встановлюється розмір внеску кожного з товаришів і відповідна йому площа об'єкта нерухомості. По закінченні будівництва учасники інвестиційного контракту складають документ про розподіл між ними площ побудованої будівлі. Згідно з умовами контракту кожна з сторін самостійно оформляє право власності на об'єкти нерухомості, що отримуються.

Щоб обгрунтувати кваліфікацію інвестиційного контракту як договору простого товариства, необхідно включити в його текст наступні умови (ст. ст. 1041-1046 ГК РФ):

об'єднання майна учасників договору для досягнення загальної мети. При цьому потрібно відмітити, що внесок в просте товариство не може бути відшкодувальним. Він вноситься лише з метою участі товариша в спільній діяльності і дає йому право на частку спільного майна при його розподілі;

майно, яке було внесене або отримане за результатами спільної діяльності, признається загальною пайовою власністю товаришів, якщо інакше не передбачене договором або законом;

угода товаришів визначає порядок покриття загальних витрат і збитків.

Товариші ПДВ не платять

Оподаткування при простому товаристві і при договорі про пайове будівництво значно відрізняється. Передача майна в рамках договору простого товариства не оподатковується на додану вартість (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Тому в платежі інвестора підрядчику, що є товаришем, ПДВ включатися не буде. Залучення грошових коштів соинвесторов, оформлене договором простого товариства, також не приводить до виникнення обов'язку по сплаті ПДВ. Адже Податковий кодекс не визнає реалізацією передачу майна, якщо вона носить інвестиційний характер.

Часто виникає ситуація, коли хтось з інвесторів переуступає третій особі своє право вимоги до забудовника. У цьому випадку об'єкт обкладення ПДВ не виникає. Справа в тому, що переуступаемое право вимоги не витікає з договору, направленого на реалізацію товарів (ст. 155 НК РФ; п остановление Федерального арбітражного суду Уральського округу від 25 грудня 2003 р. № Ф09-4421/03-АК).

Окремо скажемо про одну особливість оподаткування прибутку, що відноситься до договору простого товариства. Гроші, отримані на будівництво, є цільовим фінансуванням. У інвестора податком на прибуток вони не обкладаються. До цільового фінансування відносяться кошти пайовиків, акумульовані на рахунках забудовника (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Ці суми забудовник використовує тільки на інвестування в будівництво відповідно до призначення, визначеного в договорі. У разі нецільового витрачання коштів вони включаються до складу внереализационних доходів (п. 14 ст. 250 НК РФ). Інвестор повинен вести роздільний облік доходів, отриманих в рамках цільового фінансування, а також зроблених витрат. Інакше суми фінансування будуть оподатковуватися на прибуток з дати їх отримання.

Альтернативні варіанти

Взаємовідношення учасників будівництва можуть приймати і інакші форми, що є фактично незаконними. Так, схема, звана «вексельною», дає можливість працювати згідно із законом про інвестиційну діяльність, а не згідно із законом про пайову участь в будівництві. Для цього інвестор вносить в «оплату» за договором не грошові кошти, а вексель, отриманий в банку. Після цього замовник отримує від банку гроші по векселю і веде будівництво на вилучені кошти. По закінченні будівництва замовник передає об'єкт нерухомості інвестору.

Інший варіант: інвестор виплачує гроші забудовнику за договором позики, після чого об'єкт нерухомості передається як отступное. Щоб операція не була визнана удаваною, можна нараховувати відсотки за позику. Проблема полягає в тому, що у інвестора немає гарантій того, що згодом він отримає квартиру. По закінченні договору позики забудовник може просто повернути йому гроші. При цьому указати в договорі, що забудовник зобов'язаний передати результат будівельних робіт як отступного, не можна. Це спричинить визнання договору позики удаваною операцією, що прикриває договір участі в пайовому будівництві.

Необхідно пам'ятати, що подібні варіанти є надто ризикованими. І хоч нам відомо, що деякі забудовники їх використовують - це варіанти до першого судового процесу з інвестором.

Думка

Термінологічна плутанина

Костянтин Ігонін, заступник директора з правових питань ЛИСТИК і ПАРТНЕРИ тм:

« У розділі 25 Податкового кодексу міститься цілий ряд інститутів і термінів, що відносяться до сфери пайової участі в будівництві: «пайовик», «інвестор», «акумулювання коштів». Однак їх суть чітко Кодексом не визначена. Більш того не цілком зрозуміло, як співвідносяться норми закону «Про участь в пайовому будівництві...» і податкового законодавства. Наприклад, чи ідентичний учасник пайового будівництва «пайовику (інвестору)»? Чи Ідентично отримання забудовником договірної ціни від учасника «акумулюванню на його рахунках коштів» пайовиків?

На нашій думку, до операцій, що здійснюються замовником, повинні застосовуватися загальні правила оподаткування при реалізації робіт. Це показує аналіз змісту прав і обов'язків сторін договору участі в пайовому будівництві. Так, основне зобов'язання забудовника («побудувати і передати об'єкт») повністю відповідає поняттю «робота» для цілей оподаткування (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результату виконаної роботи на відшкодувальній основі признається реалізацією».