Реферати

Реферат: Організація товариств власників житла як напрям реформи житлово-комунального господарства

Толедо, Франсиско де. План Уведення 1 Біографія 1.1 Перші роки 1.2 Віце-король Перу 1.3 Реформи Толедо 1.4 Складання історії Інків 1.5 Підстава Інквізиції 1.6 Перепис населення

Розрахунок кожухотрубного теплообмінного апарата. Федеральне агентство по утворенню Державна освітня установа вищого професійного утворення Санкт-Петербургский державний гірський інститут ім. Г. В. Плеханова

Інновації в готельному бізнесі. ІННОВАЦІЇ В ГОТЕЛЬНОМУ БІЗНЕСІ Технології в області гостинності розвиваються стрімко. Це зв'язано з тим, що перед отельерами коштують дві основні задачі: одержати якнайбільше клієнтів, організувавши максимальну кількість продажів, і завоювати гостя, зробивши його постійним гостем. Здійснити ці задачі без інноваційних рішень нереально.

Проектування агрегатного цеху пасажирського автотранспортного підприємства. 1. ТЕХНОЛОГІЧНЕ ПРОЕКТУВАННЯ АГРЕГАТНОГО ЦЕХУ ПАСАЖИРСЬКОГО АТП 1.1 Коротка характеристика проектованого об'єкта Метою галузевої частини дипломної роботи є технологічне проектування агрегатного цеху пасажирського автотранспортного підприємства (ПАТП), розташованого на окраїні міста.

Мікроклімат робочого місця. ЗМІСТ УВЕДЕННЯ......3 1. МІКРОКЛІМАТ І ЙОГО ВПЛИВ НА ЗДОРОВ'Я І ПРАЦЕЗДАТНІСТЬ ЛЮДИНИ......4

Введення.

У рамках програми «Реформування і модернізації ЖКХ РФ» велика увага приділяється альтернативному, конкурентному управлінню житловим фондом. Таким альтернативним управлінням є Товариство власників житла.

Товариство власників житла - об'єднання домовласників для спільного управління і у встановлених законом рамках розпорядження нерухомим майном, т. е. кондоминиумом.

Метою діяльності товариства власників житла є забезпечення належного змісту житлових площ, всієї будівлі і прилеглої земельної дільниці, а також організація надання комунальних послуг членам товариства і захист їх інтересів як споживачів комунальних і інших послуг, співпраця з державними і недержавними організаціями для поліпшення якості мешкання.

Однак процес створення товариств власників житла в Росії йде надто повільно, товариства випробовують ряд адміністративних, правових, економічних труднощів. Все це визначає актуальність вибраної теми.

Основна мета дослідження була поставлена керівництвом відділу реформування ЖКХ Міністерства житлово-комунального господарства, яка полягає у виявленні проблем повільних темпів створення і неефективного функціонування ТСЖ в РФ і РБ.

У дослідженні для досягнення мети були поставлені наступні задачі:

- Вивчення нормативно - законодавчої бази РФ і РБ по створенню і функціонуванню товариств власників житла.

- Вивчення зарубіжного досвіду функціонування товариств, з можливим застосуванням деяких аспектів в Росії.

- Вивчення досвіду створення і аналізу функціонування товариств в РФ і РБ.

- Виявлення основних причин неефективного створення і функціонування товариств в РФ і РБ.

- Пропозиції шляхів і механізмів подолання проблем створення і функціонування товариств власників житла.

Структура дослідження:

- аналіз правових основ створення і функціонування товариств власників житла,

- вивчення зарубіжного досвіду,

- аналіз створення і функціонування товариств в Росії і Республіці Башкортостан,

- дослідження проблем функціонування товариств, на прикладі Уфімського ТСЖ «Урал».

Основна література що використовується при аналізі функціонування і створення товариств власників житла: Матеров Л. Н, Кутакова Т. Б., Чернишов Л. Н., Кравченко А. В., а також первинні документи товариств власників житла.

Розроблені рекомендації можуть бути використані організаціями і підрозділами в системі державного і муніципального управління.

лава I. Правовие основи створення і функціонування ТСЖ

1.1 Поняття кондоминиум і товариство власників житла.

У зв'язку з реформуванням ЖКХ, приватизацією житла з'явилися численні власники житла, як фізичні, так і юридичні особи. У багатоквартирному будинку власниками житлових і нежилих приміщень є громадяни, що купили квартиру, муніципалітет, якому належить частина квартир, підприємства і різні організації. Встало питання про вибір організаційної форми об'єднання всіх домовласників. У такому випадку найбільш підходить структура кондоминиум, що в перекладі з латинського означає спільне володіння, користування.

Згідно з Федеральним законом №72 - ФЗ від 15 червня 1996 року «Про товариства власників житла» кондоминиум являє собою єдиний комплекс нерухомого майна, включаючу земельну дільницю у встановлених межах і розташовану на йому житлову будівлю, інакші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інакших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, муніципальних освіт - приватної, державній, муніципальній і інакшій формах власності, а інші частини (спільне майно) знаходиться в їх загальній пайовій власності.

У склад кондоминиума можуть входити наступні об'єкти:

* Одна будівля, або його частина, або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менш ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною дільницею у встановлених межах, пішохідними і транспортними дорогами, багаторічними зеленими насадженнями і іншими подібними об'єктами.

* Декілька компактно розташованих будівель або споруд, односемейних, садових або дачних з присадибними дільницями або без них, гаражів і інших об'єктів, об'єднаних загальною земельною дільницею і елементами інфраструктури.

* Кондоминиум може складатися з окремої частини будівлі розміром не менше за одну блок - секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід в міжквартирний драбинно-ліфтовий вузол.

* Спільне майно в кондоминиуме - це горища, драбинні клітки, сходи, ліфти, ліфтові і інакші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи і підвали, інженерні комунікації, прилегла земельна дільниця і т. д.

Спільне майно в кондоминиуме знаходиться в загальній пайовій власності домовласників. Домовласники володіють, користуються і у встановлених законом межах розпоряджаються спільним майном в кондоминиуме.

Для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку домовласники мають право самостійно вибрати спосіб управління нерухомим майном.

Управління кондоминиумом може здійснюватися шляхом:

1. безпосереднього управління домовласниками при незначних розмірах кондоминиума і обмеженому числі домовласників;

2. передачі домовласниками функцій по управлінню кондоминиумом уповноваженою державою або органом місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги;

3. утворення домовласниками товариства власників житла для самостійного управління кондоминиумом.

Товариство власників житла (ТСЖ) - об'єднання домовласників для спільного управління і у встановлених законом рамках розпорядження нерухомим майном, т. е. кондоминиумом.

Метою товариства власників житла є забезпечення належного змісту житлових площ, всієї будівлі і прилеглої земельної дільниці, а також організація надання комунальних послуг членам товариства і захист їх інтересів як споживачів комунальних і інших послуг, співпраця з державними і недержавними організаціями для поліпшення якості мешкання.

Об'єднання власників житла в товариства в межах єдиного комплексу нерухомого майна (кондоминиума), що включає в себе земельну дільницю і розташовану на йому житлову будівлю, є одним з найбільш ефективних способів захисту їх прав, впливу на вартість і якість послуг, що надаються і дозволяє створити умови для залучення додаткових джерел фінансування робіт по обслуговуванню і ремонту житлового фонду. Крім того, товариства власників житла отримують реальну можливість самостійно вирішувати питання організації обслуговування і експлуатації житла, а отже, і визначати порядок витрачання коштів, що направляються на ці цілі. Члени товариств прямо зацікавлені в установці приладів індивідуального обліку і регулювання споживаних води, газу і інших енергоресурсів, т. до. часто реальний об'єм споживання виявляється значно що менше розраховується по нормативу. Комплекс ресурсосберегающих заходів, що проводиться товариствами власників житла, дозволяє значно зменшити загальний об'єм споживання ресурсів за рахунок запобігання невиправданим витратам води, газу і т. д. Члени ТСЖ звикають економно відноситися до послуг, що надаються, простежуючи зв'язок між своїми витратами і споживанням цих послуг, що практично неможливо здійснити в муніципальному житловому фонді і, зокрема, в окремих приватизованих квартирах.

1.2 Законодавчі основи створення ТСЖ.

Традиційно житловий фонд і СРСР, а потім і в Російській Федерації класифікувався за формами власності. До 1990 р. житлові будинки і житлові приміщення знаходилися в державній, суспільній, індивідуальній власності, а також у власності житлово-будівельних кооперативів.

Закон РФ від 24.12.92 № 4218 -1[27] виключив поняття суспільного, індивідуального житлового фонду, а також фонду ЖСК, об'єднавши всі три вигляду житлового фонду в один - приватний житловий фонд, заснований на приватній власності. Приватний житловий фонд включає в себе:

фонд, що знаходиться у власності громадян: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири і будинки, квартири в будинках ЖК і ЖСК з повністю виплаченим пайовим внеском, в будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири і будинків, придбаних у власність громадянами на інакших основах, передбачених законодавством;

фонд, що знаходиться у власності юридичних осіб (виступаючі як приватні власники), побудований або придбаний за рахунок їх коштів, в тому числі за рахунок коштів ЖК і ЖСК, з не повністю виплаченим пайовим внеском.

Зазнав змін і державного житлового фонду. З набуттям чинності Закону РФ від 04.07.91 № 1541-1 [32] у громадян, що займають житлові приміщення в державному і муніципальному житловому фонді, з'явилася можливість безкоштовного придбання цих приміщень в приватну власність.

Державний житловий фонд розділився на фонд, що знаходиться в федеральній власності, і фонд, що знаходиться у власності суб'єктів РФ. Окремим виглядом житлового фонду став муніципальний.

Реформування відносин власності в країні на цьому не закінчилося. З 1994 р. власнику квартири в багатоквартирному будинку нарівні з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, стала належати також частка в праві власності на спільне майно будинку (ст. 289 ГК РФ)[26].

У власника квартири в багатоквартирному будинку з'явилася пайова власність на загальні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне і інакше обладнання за межами або всередині квартири, обслуговуюче більше за одну квартиру. Причому ця частка власності стала не відчужуваною окремо від права власності на квартиру.

Пайова власність на спільне майно будинку згідно з Цивільним кодексом належить тільки власнику квартири. Власнику нежилого приміщення, що знаходиться в багатоквартирному будинку, право власності не представлялося. Однак з прийняттям Федерального закону № 72-ФЗ [28] з'явилося нове поняття домовласник-власник приміщення в кондоминиуме і учасник пайової власності на спільне заможне майно. Домовласником, т. е. власником житлових і нежилих приміщень і учасником пайової власності на спільне майно будинку може бути громадянин, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації, муніципальна освіта.

1.2.1. Загальні положення про організацію ТСЖ

Основні правові джерела, регулюючі порядок створення і діяльності ТСЖ: Цивільний Кодекс Російської Федерації і Федеральний закон № -72- ФЗ[28]. Крім того, діяльність товариства регулюється різними законами і підзаконними актами, що приймаються на федеральному і регіональному рівнях виконавчої влади в частині житлового законодавства.

Власником приміщення в кондоминиуме (домовласником) можуть бути будь-яка фізична або юридична особа, а також органи влади РФ, суб'єкта РФ і муніципальної освіти. Домовласники володіють, користуються і розпоряджаються приміщеннями в кондоминиуме, що знаходяться в приватній, державній, муніципальній або інакшій формі власності.

Кондоминиум як єдиний комплекс нерухомого майна, а також права на нерухоме майно в кондоминиуме і операції з ним підлягають державній реєстрації, з використанням даних кадастрового обліку земельної дільниці (ФЗ № 122 від 21.07.1997). Паспорт домоволодіння складається територіальним або місцевим БТИ, і зберігається у домовласників, служби Замовника або товариства. Паспорт домоволодіння містить необхідні відомості про нерухоме майно в кондоминиуме.

ТСЖ є юридичною особою і підлягає державній реєстрації, згідно із законом про реєстрацію юридичних осіб для некомерційних організацій і ФЗ № -72- ФЗ[28]. Воно має друк зі своїм найменуванням, розрахунковий і інакші рахунки в банках, статут і інші обов'язкові реквізити. Товариство створиться без обмеження терміну діяльності, якщо інакше не передбачене його статутом, відповідає за своїми зобов'язаннями всім належним йому майном. Товариство не відповідає за зобов'язаннями своїх членів.

Після того як домовласниками прийнято рішення про створення товариства власників житла, його потрібно зареєструвати в місцевих органах виконавчої влади. У ході підготовки реєстрації ТСЖ треба пройти державну реєстрацію прав на нерухоме майно в кондоминиуме. Для цього необхідно оформити наступні документи:

1. Заява про реєстрацію, підписана уповноваженим представником домовласників.

2. Протокол загальних зборів домовласників, що володіють більше за 50% голосів від загального числа голосів домовласників. Протокол повинен містити:

- рішення про державну реєстрацію прав на спільне майно в кондоминиуме:

- обрання особи, уповноваженою (або осіб, уповноважених) представляти інтереси домовласників в реєстраційній палаті для здійснення реєстраційних дій і отримання документа, підтверджуючого державну реєстрацію прав на спільне майно в кондоминиуме;

- рішення про встановлення часткою в праві на спільне майно в кондоминиуме (часткою участі), в тому числі розміри земельних часткою, якщо земельна дільниця виділена у власність домовласників.

Протокол зборів підписується головою зборів і секретарем.

3. Платіжні документи (підтверджуючі оплату згідно з поданими заявами про реєстрацію) за:

- реєстрацію прав на спільне майно в кондоминиуме;

- реєстрацію договору оренди земельної дільниці (при наявності договору оренди):

- реєстрацію права постійного (безстрокового) користування земельною дільницею (при наявності земельної дільниці і постійному (безстроковому) користуванні);

- реєстрацію сервітута (при наявності).

4. Рішення органів державної влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельної дільниці домовласникам у власність або інакшому праві.

5. План земельної дільниці, завірений ФГУ «Земельно-кадастрова палата».

Порядок надання земельною дільниці в кондоминиуме визначається Положенням «Про визначення розмірів дільниць в кондоминиуме», затвердженим Постановою уряду РФ від 26.09 1997 року № 1223 [30] і ст. 10,11 Федерального закону № -72- ФЗ [28].

При наданні земельної дільниці у власність домовласників він включається в склад кондоминиума.

Якщо земельна дільниця надана домовласникам в користування або оренду, до складу майна кондоминиума він не включається.

6. У випадку якщо земельна дільниця переданий в оренду, додатково надається договір оренди і заява про його реєстрацію.

7. У випадку якщо земельна дільниця наданий у тимчасове користування, додатково надається заява про реєстрацію сервітута (обтяження).

У випадку якщо земельна дільниця наданий в постійне (безстрокове) користування, додатково надається: заява про реєстрацію пава постійного (безстрокового) користування домовласників земельною дільницею і постанова розділу відповідного муніципального утворення про надання земельної дільниці в постійне (безстрокове) користування домовласникам - власникам частки в кондоминиуме.

8. Перелік спільного майна, вхідного в склад кондоминиума.

Перелік представляється в тому випадку, коли до складу спільного майна входять пішохідні і транспортні дороги, багаторічні земельні насадження, трансформаторні підстанції і інші об'єкти, призначені для обслуговування кондоминиума і передані у власність домовласників. Представляються також документи, підтверджуючі права власності домовласників на ці об'єкти спільного майна.

Права домовласників на вказані вище об'єкти нерухомого майна виникають і реєструються у встановленому чинним законодавством порядку (ст. 8 ГК РФ)[26].

9. Свідчення про державну реєстрацію права власності домовласників на приміщення в кондоминиуме.

10. Перелік всіх житлових приміщень в кондоминиуме, що знаходяться в муніципальній власності.

11. Перелік нежилих приміщень в кондоминиуме, що знаходяться у власності домовласників, включаючи нежилі приміщення, що знаходяться в муніципальній і державній власності.

12. Технічний паспорт на об'єкти, вхідні в склад кондоминиума, виданий БТИ.

12.1. У випадку, коли в склад кондоминиума входить одна будівля, то технічний паспорт БТИ на будівлю в кондоминиуме повинен містити інформацію про загальну площу будівлі, а також його інвентарну оцінку.

12.2. Якщо в склад кондоминиума входять декілька об'єктів нерухомого майна (будівлі, споруди і т. д.), те на кондоминиум, який є єдиним комплексом нерухомого майна, повинен бути складений єдиний технічний паспорт БТИ, з урахуванням всіх об'єктів нерухомості, що знаходяться на земельній дільниці кондоминиума. У зв'язку з цим кондоминиуму повинен бути привласнений один інвентарний номер, а об'єктам, вхідним в склад кондоминиума, привласнюються окремі літери. Для кожного об'єкта повинні бути вказані загальна площа і інвентарна оцінка.

13. У разі встановлення сервітута на будівлю, вхідну в склад кондоминиума, додатково надаються документи, підтверджуючі його встановлення, і заяву про його реєстрацію.

І ось, нарешті, залишилися позаду всі організаційні турботи по реєстрації кондоминиума і ТСЖ. Чи Досить цього, щоб товариство як організацію мала право управляти часткою в спільному майні члена ТСЖ або домовласника - не члена ТСЖ? Щоб питань про правомочність ТСЖ управління всім спільним майном всіх домовласників в кондоминиуме не виникало, необхідно оформити довіреність. Наприклад: члени ТСЖ оформляють довіреність ТСЖ на управління їх часткою в спільному майні без умов, оскільки самі беруть участь у виробітку і затвердженні рішень ТСЖ, а інші домовласники укладають з ТСЖ договори на управління їх часткою в спільному майні і оформляють довіреність на умовах договору. Останнє представляється переважніше, хоч і складніше.

Домовласники можуть добровільно об'єднуватися в ТСЖ для реалізації цілей:

- узгодження порядку реалізації своїх прав по володінню, користуванню і розпорядженню майном, зареєстрованому в кондоминиуме:

- здійснення діяльності по управлінню майном;

- розподіл між домовласниками обов'язків по відшкодуванню відповідних витрат (тягаря домоволодіння), для забезпечення належного санітарного і технічного стану майна

Регламентовані законом права ТСЖ досить широкі, також як і зобов'язання, взяті на себе членами товариства. Їх регулює досить широке коло нормативних документів.

1.2.2 Нерухоме майно в багатоквартирних будинках.

Об'єкти нерухомого майна в багатоквартирному будинку умовно можна розділити на житлові приміщення, нежилі приміщення і приміщення, вхідні до складу спільного майна будинку.

Всі приміщення в багатоквартирному будинку розділяються за функціональним призначенням на житлові і нежилі приміщення. Так, житлові приміщення призначені тільки для мешкання громадян. Нежилі приміщення мають інше функціональне призначення і не призначені для мешкання.

Житлові і нежилі приміщення в багатоквартирному будинку можуть знаходитися у власності громадян і юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних освіт.

До об'єктів нерухомого майна, що знаходяться в загально пайовій власності, відносяться:

- дахи;

- горищні приміщення;

- технічні підвали;

- коридори;

- мусороуборочние камери;

- несучі конструкції і зовнішні частини фасадів будівлі, балконів, козирків, лоджій;

- поза квартирне інженерне обладнання: (ліфти, сміттєпроводи, водоотводящие пристрою, системи водопостачання (включаючи гаряче), теплопостачання, електропостачання, каналізації, вентиляції; обладнання загального використання: сантехническое, світильники, інженерні з'єднання, вимикачі;

- внутриквартирное обладнання, робота або стану якого впливають на роботу або стан усього інженерного обладнання будинку: радіатори опалювання, стояки каналізації, інакше обладнання;

- придомовие території і елементи зовнішнього благоустрою.

Функціональне призначення приміщень визначається проектною документацією СніП (будівельні норми і правила), документами БТИ (Бюро технічної документації) і чинним законодавством.

Власник згідно із законом несе тягар змісту належного йому майна (квартири) і частки спільного майна будинку. Зміст квартири, власник здійснює самостійно, а для змісту спільного майна будинку йому необхідно спільно з іншими власниками вирішити, як управляти цим майном.

У відповідності зі ст. 20,21 Федерального закону № 72-ФЗ [28] для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами і спільним майном житлового будинку домовласники (власники) має право самостійно вибрати спосіб управління нерухомим майном на загальних зборах домовласників і змінити його в будь-який час.

Багатоквартирний будинок може керуватися різними способами:

1. Передача домовласником функцій але управлінню багатоквартирним будинком уповноваженої державою або органами місцевого самоврядування Службі Замовника на житлово-комунальні послуги. Передача проводиться за договорами, що укладаються домовласниками з Службою Замовника відповідно до цивільного і житлового законодавства;

2. Утворення домовласниками товариства власників житла для самостійного управління будинком, або для подальшої передачі за договором частини або всіх функцій по управлінню уповноваженій фізичній особі - індивідуальному підприємцю, або уповноваженій організації будь-якої форми власності (Керуючої компанії).

Кондоминиум може знаходитися в управлінні тільки однієї фізичної (керівник - індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи) або юридичної (керуюча компанія) особи. Контракт з ними укладає ТСЖ. А також окремі функції по управлінню кондоминиумом можуть виконуватися різними «керівниками», при умові чіткого розмежування прав і обов'язків, в тому числі між ними. Наприклад:

- висновок договорів з постачальниками комунальних послуг виконує ТСЖ, контроль об'єму і якості послуг веде керівник;

- рішення про розмір обов'язкових платежів в порядку їх внесення приймає ТСЖ, а керівник проводить нарахування, виписку рахунків, прийом платежів, перерахування коштів постачальникам комунальних послуг;

- а інший керівник веде всі роботи за змістом і ремонту самого кондоминиума, т. е. виконує роботи в об'ємі коштів, внесених власниками на ремонт і зміст загальної власності і т. п.

1.2.3. Де може бути створене ТСЖ

Для реєстрації ТСЖ в принципі треба трохи

- наявність хоч би двох власників приміщенні і воля більшості власників, виражена на їх загальних зборах. Добре, якщо в будинку, де створюється Товариство, більше за половину квартир приватизовані, і у власників є бажання створити ТСЖ. У цьому випадку саме самі жителі будинку будуть визначати політику ТСЖ.

Для освіти ТСЖ обов'язковою умовою є рішення власників, прийняте на загальних зборах. Ініціаторами створення товариства можуть бути: по-перше, самі власники житла, по-друге, будівельна організація, що здійснює будівництво нового будинку, по-третє, муніципальні власті.

На зборах власників приміщень в кондоминиумах, а також в освічених Товариствах власників житла інтереси громадян, що проживають на умовах найма, представляє Муніципалітет або уповноважену ним службу.

Але згідно з Федеральним Законом «Об ТСЖ», рішення на зборах власників приймаються більшістю голосів. Якщо дана умова дотримується, і збори правомочно приймати рішення, і воно приймає рішення про створення ТСЖ, то товариство буде освічене.

При цьому потрібно відмітити, що згідно з статтями 15,16,17 Федерального Закону №72-ФЗ [28], власники, що не війшли в число членів товариства, не втрачають з ТСЖ правових зв'язків. Вони несуть рівні зобов'язання за змістом і ремонту приміщень, що знаходяться в їх власність, а також тягар витрат на зміст, ремонт спільного майна і відповідальність за невчасну оплату житла і комунальних послуг.

Збори власників вважаються правомочними, якщо на нього прийшли домовласники, в сумі володіючі більш 50% голосів від загального числа голосів всіх власників. Оскільки голоси між власниками, як правило, розподіляються пропорціонально площам належних їм приміщень - 50 % в цьому випадку - половина площі житлового будинку.

Потрібно відмітити, що федеральний Закон №72-ФЗ[28] встановлює статус рішення загальних зборів власників, прийнятого у встановленому законом порядку, обов'язковим для всіх домовласників, в т. ч. для тих, хто незалежно від причин, не взяв участі в голосуванні.

Але значно надійніше, якщо рішення про спосіб управління приймається більшістю голосів всіх власників приміщенні в кондоминиуме.

Що дає громадянам освіту ТСЖ? Передусім, то, що всі платежі громадян, що проживають в даному кондоминиуме, будуть акумулюватися на розрахунковому рахунку освіченого товариства і, відповідно, витратитися тільки на зміст і експлуатацію даного кондоминиума.

Товариство може вибрати підрядчика, що запропонував більш дешеві, але в той же час якісні послуги.

Будь-який учасник ТСЖ має право здійснювати контроль за витрачанням коштів товариства, що отримуються від платежів громадян і дотацій на зміст житлового будинку. У ТСЖ власниками може бути вибрана ревізійна комісія.

Не можна забувати і про те, що для виконання різних робіт за змістом, ремонту, обслуговуванню житлового будинку товариством можуть притягуватися на добровільних умовах громадяни, що безпосередньо проживають в даному житловому будинку, т. е. вирішується питання про можливість додаткового або основного заробітку для громадян.

І що дуже важливо, об'єднання власників в товариство служить поліпшенню мікроклімату в будинку, т. до. люди, беручи участь в зборах, обговорюючи важливі сторони діяльності, товариства краще взнають один одну, привчаються діяти спільно, і спільних інтересах, і тим самим створюють сприятливу атмосферу в будинку для спільного мешкання.

1.3 Загальний порядок реєстрації ТСЖ

Календарний період проведення робіт по реєстрації ТСЖ представлені в таблиці 1

Таблиця 1

Найменування роботи

Термін проведення робіт

1

Виявлення і створення ініціативної групи власників домоволодіння

Від 1 тижня до

6 місяців

2

Підготовка статуту, схеми визначення і розподілу часткою участі всіх домовласників

3 тижня

3

Напрям повідомлення власникам домоволодіння про порядок денний зборів, місце і час його проведення

За 10 днів до початку зборів

4

Проведення загальних зборів власників, вибір способу управління кондоминиумом, затвердження статуту, схеми визначення і розподіл часткою, ревізор (ревізійної комісії)

1 день (можливо 2 або 3 збори тоді кожне наступне через декілька днів)

5

Вибори правління ТСЖ

1 день

6

Підготовка документів для реєстрації товариства: заява за встановленою формою; виписка з протоколу загальних зборів власників; список власників, що прийняли рішення про створення ТСЖ; статут ТСЖ в 2-х примірниках; квитанція про оплату реєстраційного збору; інш. документи

4 тижня

7

Отримання ТСЖ постійного свідчення про реєстрацію

1 місяць

8

Збори правління ТСЖ, вибори голови правління ТСЖ

2 дня

Податкові інспекції враховують платників податків на основі інформації що поступає від платників податків при постановці їх на облік, а також що поступила у встановленому порядку від реєструючих і інших державних органів, банків і інакших кредитних установі. При постановці на облік в податковій інспекції зведення про кожного платника податків автоматизовано обробляються, і йому у встановленому порядку привласнюється ідентифікаційний номер платника податків (ИНН), що є єдиним обліковим номером в податкових інспекціях по всій території Російській Федерації.

При постановці на облік податкова інспекція зобов'язана видати платнику податків пам'ятку про види податків і інакші обов'язкові платежі, належні переліку до відповідних бюджетів і державних позабюджетних фондів. При запиті платника податків, йому надається інформація про чинне податкове законодавство.

Юридичний відділ видає бланки заяви і карти постановки на облік. Податкові інспекції і платники податків, здійснюючи процедуру постановки на облік, зняття з обліку, внесення змін в облікові документи, поступає відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

У податкову інспекцію ТСЖ надає наступні документи:

- Заява про постановку на облік платника податків;

- Статут ТСЖ зі схемою визначення і розподілу часткою участі всіх домовласників;

- Опис спільного майна в кондоминиуме;

- Карту постановки на облік платника податків;

- Додаток №1 і №2 до карти постановки на облік платника податків;

- Зведення про права на пільги по податках;

- Довідку з банку про всі відкриті рахунки;

- Виписку з протоколу зборів членів правління про вибір голови правління;

- Наказ про призначення бухгалтера ТСЖ.

У кожному відділенні ГНИ свої вимоги наданні документів і заповненні карт і додатків.

Процедура постановки на облік платника податків - організації завершується привласненням йому ИНН і видачею 1-го примірника карти з підписом начальника або заступника начальника, скріпленим друком Державної податкової інспекції, і інформаційного листа з вказівкою ИНН але формі, що затверджується Державною податковою службою Російської Федерації. Державна податкова інспекція може повернути на доробку документи в зв'язку з невідповідністю заповненої карти постановки на облік наданим засновницьким документам.

Документи державної податкової інспекції видаються голові правління, головному бухгалтеру ТСЖ або уповноваженому представнику по довіреності, оформленій у встановленому порядку.

З початку державної реєстрації починається відлік господарської діяльності і відповідно надання бухгалтерських звітів.

Податкова інспекція не пізніше п'яти робочих днів від дня подачі платником податків - організацією пакету документів зобов'язана здійснити процедуру постановки на облік.

Постановка на облік проводиться безкоштовно. Податкова інспекція зобов'язана видати, платнику податків - організації безкоштовно бланки карти постановки на облік в кількості двох примірників і, у разі необхідності, надати допомогу в її заповненні.

Відкриття розрахункового рахунку в банку.

Для відкриття розрахункового рахунку необхідно представити наступні документи:

1. Копію Статуту (завірену Реєструючим органом);

2. Виписку з протоколу зборів (завірену головою правління);

3. Копію постійного свідчення про реєстрацію (завірену Реєструючим органом);

4. Довідку з податкової інспекції;

5. Довідки з відповідних органів;

6. Картки зразків підписів - (2 екз.);

7. Наказ про призначення головного бухгалтера;

8. Виписку з протоколу зборів про призначення керівника;

9. Заява на відкриття рахунку;

10. Догояор з банком - (2 екз.).

Після перевірки документів і із згоди Правління банку, видають два примірники банківської картки і заява на відкриття рахунку. У нотаріальній конторі обов'язково потрібно завірити зразки підписів голови правління і головного бухгалтера товариства.

Згідно із законом товариство власників житла має право відкривати розрахунковий рахунок і інші рахунки в будь-якому банку.

Нотаріус в присутності голови правління ТСЖ і головного бухгалтера завірить їх підписи на банківській картці. Завіряти у нотаріуса можна одну банківську картку. Нотаріус вимагає всі оригінали право встановлюючих документів для перевірки.

Банк відкриває рахунок і дає довідку про відкриття рахунку в податкову інспекцію.

1.4 Діяльність, права і обов'язки ТСЖ.

Згідно з Федеральним законом №72-ФЗ[28] товариство може займатися будь-яким видом господарської діяльності, який вказаний в статуті і служить для досягнення цілей ТСЖ. Може перебудовувати об'єкти загального користування, здійснювати будівництво житла, зводити гаражі, господарські споруди на виділеній земельній дільниці, здавати в оренду нежилі приміщення, робити за плату додаткові послуги. своїм членам, займатися іншою роботою в інтересах товариства. За рішенням загальних зборів дохід від господарської діяльності використовується для оплати загальних витрат ТСЖ.

Товариство має право:

1. Укладати договори на управління і/або обслуговування і експлуатацію спільного майна, в тому числі приміщень, що знаходяться у власності товариства, з будь-якою фізичною особою або організацією будь-якої форми власності відповідно до законодавства.

2. Організувати власне домоуправління для обслуговування кондоминиума, що користується правами житлово-комунальної організації і розрахунковим рахунком товариства.

3. Визначати бюджет товариства на рік, включаючи необхідні витрати по поточній експлуатації і ремонту спільного майна, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію, спеціальні внески і відрахування в резервний фонд, а також витрати на інші цілі, встановлені чинним законодавством і Статутом товариства.

4. Встановлювати на основі прийнятого річного бюджету товариства розміри платежів, зборів і внесків для кожного домовласника відповідно до його частки участі.

5. Виконувати роботи і робити послуги членам товариства.

6. Отримувати кредити в банках в порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством.

7. Мати у власності приміщення в кондоминиуме.

8. Продавати і передавати комерційним і некомерційним організаціям, громадянам, обмінювати, здавати в оренду, передавати за договором найма обладнання, інвентар і інші матеріальні цінності, а також списувати їх з балансу фонду товариства, якщо вони зношені або морально застаріли.

Права товариства по забезпеченню виконання домовласниками своїх обов'язків:

У разі невиконання домовласниками своїх обов'язків по участі в загальних витратах товариство має право пред'явити домовласнику позов з вимогою компенсацій за несплату обов'язкових платежів і неоплату інакших загальних витрат і внесків, встановлених цивільним законодавством, в т. ч. в судовому порядку.

Товариство зобов'язане:

1. Виконувати вимоги Закону Російської Федерації №72-ФЗ[28], інакших законодавчих і правових актів Республіки Башкортостан, а також Статуту товариства.

2. Виконувати договірні зобов'язання в порядку, передбаченому чинним законодавством.

3. Забезпечувати виконання всіма членами товариства їх обов'язків за змістом і ремонту нерухомого майна в кондоминиуме.

4. Забезпечувати виконання всіма силами товариства зобов'язань по своєчасному внесенню обов'язкових платежів, зборів і внесків відповідно до чинного законодавства, статуту, рішень загальних зборів.

5. Забезпечувати належний санітарний і технічний стан спільного майна в кондоминиуме.

6. Виступати замовником на роботи і послуги за змістом, експлуатації і ремонту нерухомості, укладати договори з підприємствами і організаціями.

7. Забезпечувати дотримання інтересів всіх членів товариства при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження загальною власністю, правил поведінки в кондоминиуме, розподілі між домовласниками витрат за змістом і ремонту спільного майна.

8. Класти край діям третіх осіб, що утрудняють або перешкоджаючих реалізації прав володіння, користування і у встановлених межах розпорядження домовласниками спільним майном в кондоминиуме.

9. Надавати інтереси домовласників у випадках, передбачених справжнім Статутом і чинним законодавством, у відносинах з третіми особами, включаючи органи державної влади.

Вивчення нормативно - законодавчої бази показало, що товариства власників житла в РФ і РБ створюються і функціонують згідно з федеральним законом РФ №72-ФЗ[28], в якому дається поняття товариства і кондоминиума, відносин власності, права і обов'язків членів товариства, принципів і порядку реєстрації, перелік діяльності, які може здійснювати товариство, а також зразковий статут товариства. Крім того, питання, що розглядаються регулюються також законом РФ від 24.12.92 № 4218 -1[27], Цивільним кодексом РФ[26], а також рядом постанов і розпоряджень на місцевому рівні. Нарівні з вказаними нормативними актами в Республіці Башкортостан, була прийнята постанова Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан № 274[33], а також ряд постанов адміністрацій міст і районів про підтримку створення товариства власників житла.

1.5 Зарубіжний досвід діяльності ТСЖ (на прикладі Німеччині)

Досвід управління житловим фондом на прикладі роботи товариства власників житла (HWG, м. Хаттінген)

В 1999 році товариству HWG виконалося 100 років, і в цей час воно нараховує біля 8 тисяч повноцінних членів. Вищим органом товариства є Загальні збори, які обирають Спостережливу раду і Правління.

У власності HWG знаходиться біля 4600 квартир, а також ряд будівель соціальної сфери і торгівлі. Крім робіт за змістом власного житлового фонду HWG обслуговує біля 800 квартир інших власників за договорами "Технічного обслуговування". Одним з основних видів діяльності HWG є також купівля землі з подальшою її забудовою силами підрядних організацій. Надалі частина знову побудованого житлового фонду і будівель соціально-культурного і торгового призначення продається для компенсації витрат, а частина залишається у власності HWG.

Штат HWG становить 80 чоловік, 20 з них виділені в самостійну госпрозрахункову дільницю, яка займається санітарним змістом територій.

HWG є повноцінною Керуючою компанією і співробітничає приблизно з 40 підрядними організаціями різних сфер діяльності.

Основні види діяльності HWG:

- нове будівництво житлових будівель і інфраструктури ЖКХ;

- продаж житла і нежилих приміщень;

- здача в наймання житла;

- здача в оренду нежилих приміщенні;

- висновок договорів на технічне обслуговування і ремонт житла;

- виконання робіт по технічному обслуговуванню придомових територій.

Уроки Штендальського будівельного суспільства (м. Штендаль).

SWG - Штендальськоє жилищностроительное суспільство (СВГ) - товариство з обмеженою відповідальністю, засновником якого є місто. Статутної капітал становить 5 млн. DM, при вартості основних фондів, що знаходяться на балансі суспільства, більше за 78 млн. DM. На всю суму статутного капіталу місто передало суспільству земельну дільницю з будівлями колишньої будівельної фірми.

Управління підприємством місто здійснює через Міську раду, яка визначає склад зборів суспільства і кількість членів. У його склад входять представники двох партій по 2 людину, представник робітників, обер-бургомістр, представник банку, а очолює бургомістр. Збори членів суспільства визначають склад Спостережливої Ради, головою якого є обер-бургомістр. Засідання Спостережливої Ради проводяться не менш 2-х раз в рік. Спостережлива Рада за пропозицією обер-бургомістра обговорює кандидатуру директора, рішення ж по кандидатурі, терміну і сумі контракту приймає Збори членів суспільства. Потім контракт підписує обер-бургомістр, звичайно з терміном на 5 років.

Така ж схема управління існує і в інших міських комунальних підприємствах, але з різницею в тому, що до складу членів Зборів суспільства і Спостережливої Ради замість обер-бургомістра входить бургомістр (заступник обер-бургомістра).

З 1991 року в місті освічено: одне суспільство, яке управляє 4000 - 5000 квартирами;

- товариство - 500 - 600 квартир;

- приватні особи, що мають у власність декілька будинків, декілька квартир (квартири здаються в наймання).

Є керуюча компанія, що займається змістом тротуарів, озелененням, що відповідає за організацію і збір сміття, побутових відходів.

Підприємство SWG організоване в 1958 році. До об'єднання Німеччини воно було єдиним в місті, з чисельністю працюючих до 216 чоловік. SWG мало бригади слюсарів в житловому секторі і тепло - водопостачанні, електриків і інш. фахівців, була аварійна служба з цілодобовим режимом роботи. У цей час в SWG працюють 48 співробітників, в основному жінки.

Всі фахівці суспільства мають як мінімум, середня спеціальна освіта і великий досвід роботи. Особлива увага приділяється підготовці і перепідготовці кадрів.

Суспільство займається:

- управлінням власного житлового фонду (7529 квартир-438825 кв. м.)

- управлінням житлових квартир власників, тимчасово відсутніх в місті -180 квартир

- управлінням приватних квартир - 69 квартир

- управлінням житлового фонду міста - 209 квартир

- управлінням об'єктів і нежилих приміщень в житловому фонді - 208 шт.

- управлінням садовими дільницями, гаражами на землі суспільства 3105шт. Робота в житлово-комунальній галузі вважається однією з високооплачуваних в Німеччині. Престиж професії був піднятий внаслідок об'єднання Німеччини, раніше заробітна плата співробітника фірми становила 500 DM в місяць, сьогодні - в декілька разів більше. Заробітна плата працюючих по одній і тій же спеціальності в різних частинах Німеччини однакова.

Існує відділ по улагодженню конфліктів і роботі з жалобами жильців:

1. Всі питання дозволяються на рівні хаус-майстрів в робочому порядку і співробітниками фірми - в години, відведені для прийомів громадян, т. е. директору фірми, а тим більше першому керівнику міста жалобами займатися не доводиться.

2. Основні питання, що розглядаються на прийомах:

- Немолоді люди - потрібна людина для розмови.

- Проблеми спільного мешкання немолодих і молодих сімей і їх дітей.

- Зміст кішок і собак. На житлову організацію лягає обов'язок по виявленню тварин, що проживають з господарями в квартирах, інші питання вирішує ветеринарна і фінансова (податкова) служби. Доходів від податку на зміст тварин фірма не має.

- Зміст приміщень спільного користування.

- Підтримка чистоти в будинку, під'їзді.

- Ущерби від актів вандалізму (напису, розбиті вікна, ліфти і т. п.).

- Проблеми різного роду святкування в квартирах.

- Проблеми з гучною музикою (пропонують користуватися навушниками або звукоизолировать кімнату).

- Проблеми з парковкой в житловому секторі.

- Жалоби з антипатією людей один до одного, почуттями заздрості. Для дозволу деяких проблем проводяться збори жителів будинку, під'їзду. Багато питань знімається шляхом бесід і переконання жильців, як крайня міра пропонують варіанти переселення в інший будинок або під'їзд, аж до переселення всіх гамірких в один під'їзд. І тільки після цього слідує звертання до суду.

Багато цікавого в підходах за рішенням проблем, пов'язаних з місцями загального користування: під'їзди, ліфти; організацією вигула тварин, організацією прийому і виконання заявок від населення в денний і нічний час діб (без аварійної служби) і т. д.

Житлова політика.

Висока ефективність житлової політики досягається завдяки багатьом чинникам.

На першому місці тут безумовно стоїть Сенат Берліна, який керує житловою політикою, створюючи рівні умови конкуренції підприємствам, що роблять послуги населенню.

Крім того, що є в житловому фонді міста житло (приблизно 10%), що є порожнім дозволяє громадянам розривати контракт з підприємством, що погано виконує свої зобов'язання, і переїжджати на ці 10% вільних міських фонди житла. Тут також потрібно відмітити, що вільне муніципальне житло дозволяє Сенату Берліна використати його для соціальної реабілітації громадян. Якщо, наприклад, громадянин по яких-небудь причинах втратив житло, то він має право отримати терміном на один рік житло по соціальних нормах, приблизно рівне 40м2 загальних площі. А це, в свою чергу, дає можливість працевлаштування, оскільки без житла влаштуватися на роботу в Німеччині просто неможливо. Свій вплив на житлову політику надають союзи жителів і союзи житлових підприємств, які раз в два роки встановлюють максимально допустиму плату за житло і комунальні послуги для кожного району Берліна окремо.

На роботу підприємств монополістів теплових мереж, водоканалов впливають Спостережливі Ради, більшість учасників яких є членами міського Сенату, що істотно обмежує можливості підприємств безконтрольно збільшувати плату за послуги, що надаються населенню.

Форми власності підприємстві.

Найбільше поширення в Берліні отримали три форми власності, які є основними.

По-перше, це комунальні підприємства, які існують у вигляді ВАТ, де комунам належать акції (т. е. власність) часто все 100%.

На такому підприємстві створюється Спостережлива Рада, що складається з місцевих політиків, і призначаються два директори.

По-друге, це приватні підприємства, що мають будинки в своїй власності.

По-третє, це житлові товариства у вигляді 000. Особливістю цієї форми є те, що членами товариства можуть бути громадяни будь-якого віку, а ось право голосу вони отримають при досягненні певного віку (18 років). Кожний з цих членів має тільки один голос. Іншою умовою членства в товаристві є сплата членського внеску, який, у разі виходу з товариства, повертається (правда тільки через два роки).

При такому товаристві формуються Представницькі збори, в які обирається одна людина від шести членів. Самі ж Представницькі збори складаються з 50 чоловік + 15 кандидатів. Інститут кандидатів створюється на випадок необхідної заміни якого-небудь члена, вибулого з Представницьких Зборів.

Далі Представницькі Збори обирають Спостережливу Раду з дев'яти чоловік, яка, в свою чергу, обирає Голову житлового товариства, його заступника і секретаря. Щорічна ротація Спостережливої Ради становить 30%, що виключає застійні явища.

Для розв'язання поточних питань Спостережлива Рада призначає двох директорів - технічного і фінансового. З ними укладають контракти терміном на п'ять років.

Структура житлових підприємств.

У організаційному плані майже всі підприємства являють собою замкнений ланцюг, що складається з трьох необхідних ланок:

- відділу за змістом житла;

- відділу житлової політики;

- бухгалтерії.

Відділ за змістом житла

Головною метою створення такого відділу є проведення дрібних робіт об'єктів, що обслуговуються. Цим пояснюється нечисленний склад відділу, куди входять хаус майстра (домоуправи) з декількома помічниками і двома майстрами, що займаються дрібним ремонтом покрівлі, фасадів, під'їздів і інших об'єктів благоустрою.

Загальне керівництво роботою відділу здійснює головний інженер.

Функції по контролю за станом житла покладені на домоуправа. Він проводить планові техогляди і при необхідності викликає підрядні організації для проведення необхідних великих робіт. Він же приймає під свою відповідальність якість виконаних робіт.

Що ж до проведення дрібних робіт, то домоуправи, завдяки мини-майстерням, що знаходяться в будинках, що обслуговуються, справляються самостійно: міняють вентилі, прочищають засори, міняють замки в дверях, лампочки в під'їздах, проводять дрібний ремонт електричних пристроїв і інші роботи, виконання яких з економічної точки зору недоцільно доручати підрядним організаціям.

Потрібно відмітити довірчі відносини, що складаються між домоуправами і населенням, що обслуговується.

Цьому сприяє не тільки продуманий режим роботи домоуправов, але і її оптимальний об'єм. Як правило, один домоуправ обслуговує біля 500 квартир. Цілодобове чергування домоуправов дозволяє жильцям спілкуватися з ними не тільки на протязі доби, але і цілого тижня, на який випадає черга чергування.

Форми робочих контактів домоуправов з жильцями різноманітні:

- найбільше поширення отримали контакти по телефону. Враховуючи той факт, що всі домоуправи оснащені стільниковими телефонами, жильці, в будь-який час діб можуть зв'язатися з домоуправом з своєї проблеми, де б він не знаходився на момент виклику;

- добре зарекомендувала себе письмова форма контактів. У кожному під'їзді житлового будинку є повна інформація про роботу житлового господарства. Обов'язково є поштовий ящик для пропозицій і зауважень жильців. Така інформація щодня поступає у відділ підприємства і аналізується для прийняття необхідних рішень;

- незамінним в роботі домоуправов є особисті контакти з населенням, що обслуговується. Саме це, в більшій мірі дозволяє домоуправам вникати в потреби людей і надавати їм своєчасну допомогу.

Відділ житлової політики

Серед різноманітних задач, що стоять перед відділом житлової політики необхідно виділити найважливіші з них:

- реклама житла. Зрозуміло, що в умовах переизбитка житлових площ реклама може зіграти і насправді грає велику роль в просуванні свого товару і послуг на Берлінськом ринку нерухомості;

- надання допомоги майбутнім орендарям в оформленні оренди квартири, що сподобалася;

- проведення роботи з членами товариства, що за формою і змістом більше нагадує ідеологічну роботу, пов'язану з дбайливою експлуатацією житла;

- робота з неплатниками;

- допомога малозабезпеченим громадянам в отриманні державної допомоги;

- робота з немолодими людьми і молоддю, що побажали переїхати на житлову площу, що обслуговується іншим житловим підприємством. Тут потрібно особливо відмітити, що відділ багато часу приділяє роботі з населенням.

Головними для відділу в цій роботі є:

- розкриття перед жильцями переваг свого житлового товариства в порівнянні з іншими. Це грає стабілізуючу роль, мінімізується збиток від «втечі» жильців;

- надання юридичною допомоги (в фазі консультації) порушникам фінансової дисципліни, які, не догадуючись, можливо, є «клієнтами» служб соціального захисту.

- надання допомоги жителям в питаннях, пов'язаних з отриманням від держави соціальної допомоги, що, в результаті, приводить до розв'язання питання неплатежів на користь підприємства;

- проведення разів в рік збори жителів по обранню Правління товариства і прийняттю принципових рішень з різних питань, включаючи питання про реконструкцію житлового приміщення. У цій роботі важливо переконати жителя в необхідності її проведення, повідомити про терміни і очікувані результати;

- освітлення поточної роботи підприємства через видання газети з інформацією про плани і результати роботи підприємства;

- установка дошок інформації в кожному під'їзді будинку, на якій є номери телефонів всіх служб підприємства, відповідальних за дільниці робіт, і інша необхідна жильцям інформація;

- постійне підвищення кваліфікації і коммуникабельности своїх співробітників. Для цих цілей проводяться психологічні заняття, в рамках яких персонал навчають ввічливо і попереджувально спілкуватися з клієнтом, що обслуговується.

Бухгалтерія

Представлена у вигляді:

- загальної бухгалтерії;

- бухгалтерії, пов'язаної з оплатою населенням житла і комунальних послуг.

Оплата за послуги проводиться жителем 3 числа кожного наступаючого місяця протягом року рівними частками. У кінці року проводиться звірка і перерахунок, якщо переплата, то вона зараховується в рахунок майбутньої оплати, якщо заборгованість, то жилець зобов'язаний її погасити. Плату за всі послуги, крім електроенергії, жителі оплачують в житлову компанію через банки, а за електроенергію оплачують безпосередньо електричній компанії. Збираючи платежі житлова компанія отримує 3% комісійних від зібраних коштів.

Оплата за зміст житла залежить від загальної площі квартири, а за опалювання, як правило, залежить на 50% від площі квартири і 50% від свідчень лічильників на батареях.

Якщо брати опалювання тільки по свідченнях лічильників, то однакові квартири, але розташовані в різних місцях (верхній або нижній поверх, північна сторона і інш.), для підтримки однаково комфортних умов будуть споживати різну кількість тепла. Тому з метою справедливого розподілу спожитого тепла і введена система диференційованої оплати по двох параметрах:

- 50% тепла, спожитого всім будинком, розподіляється в залежності від площі квартири;

- 50% від кількості тепла, спожитої жителем по лічильнику в квартирі.

За тепло, за гарячу воду споживачі платять:

- 70% по лічильнику;

30% по площі через циркуляцію води і втрат тепла.

За холодну воду платять згідно з свідченнями лічильника.

Якщо жилець протягом двох місяців не оплачує вартість житла і комунальних послуг, то його можна виселити в судовому порядку. Така процедура може тривати біля року.

У середньому загальна заборгованість підприємству по оплаті житлово-комунальних послуг становить 1 %.

Внаслідок реконструкції будинків оплата житла підвищується через необхідність погашення кредиту взятого для реконструкції, а також внаслідок надання більш якісних послуг.

Житлові компанії виконують роль керуючих компаній, які укладають з підрядними організаціями договори на виконання робіт.

Аварійні роботи виконуються спеціальною фірмою, оплата яких проводиться щомісяця постійною сумою, виходячи з середньостатистичний даних витрат за попередній рік. А оскільки витрати в різні роки бувають різними, то зрозуміло, що ця величина не може бути постійною.

Вивчення зарубіжного досвіду управління житловим фондом, на прикладі Німеччині, показало, що повністю перенятие цього досвіду неможливе по ряду причин: по-перше, приватна власність в європейських країнах складалася віками, а в Росії тільки недавно почався перехід до приватної власності; по-друге, в Німеччині є житло (приблизно 10%), що є порожнім і тому жителі мають можливість більш вільно вибирати де їм жити; по-третє, більшість жителів не є власниками, а орендують житло.

Але в той же час деякі аспекти зарубіжного досвіду можна застосувати насправді Російській:

- введення конкуренції в області обслуговування житлового фонду;

- введення жорсткого контролю за підприємствами - природними монополістами (газ, вода, електроенергія, і т. д.);

Розділ II. Функціонування ТСЖ в РФ і РБ

2.1 Джерела зародження ТСЖ в Росії.

Економічні перетворення в Росії 90-х рр., приватизація нерухомості викликали нові процеси, що відбуваються в житловій сфері. З'явився відсутній раніше клас власників житла. У багатьох містах і селищах власників зараз більшість в загальній масі жителів. Але разом з появою нового класу власників нерухомості виникла і необхідність перетворень в житловій сфері.

Житлова реформа, що проводиться, в РФ передбачає, що в найближчі роки населення буде повністю оплачувати зміст житла і комунальні послуги. За останні роки комунальні платежі дійсно виросли у багато разів, а якість обслуговування не поліпшилася. Всім відомий стан житлового фонду, що все гіршає. Люди і самі не по-господарському відносяться до свого будинку, юридично ставши власниками, фактично не пестять і не примножують свою власність.

Найбільш перспективною схемою управління багатоквартирними будинками і регулювання правових відносин між власниками спільного майна можна вважати товариство власників житла (ТСЖ). ТСЖ дозволяє об'єднати домовласників для управління, експлуатації, володіння, користування і розпорядження спільним майном.

У реформі ЖКХ саме товариство передбачалося як основна організаційно-правова форма управління житловим будинком, в якому більшість квартир виявилася в приватній власності.

Слаба підтримка, а часом і протидія місцевої адміністрації; боязнь турботи і великих витрат по реєстрації кондоминиумов і товариств власників житла; не інформованість населення, відсутність наочних позитивних прикладів; відсутність професіоналів в області домоволодіння, завжди готових прийти на виручку; плачевний стан будинку - все це відлякує людей від ідеї створення товариства власників житла. Тим часом, ми сподіваємося на краще. Чекаємо, що саме наш будинок стане об'єктом пильної уваги місцевих комунальних служб, і саме на нього вони обрушать свою любов і турботу. А надії так ними і залишаються. Власники, по великому рахунку, самі повинні піклуватися про своє майно, лише тоді управління житловим фондом буде ефективним. Це показує історичний досвід управління в житловій сфері, зарубіжна практика, а також досвід діяльності перших вітчизняних товариств власників житла.

Житлова проблема виникла давно і має безліч варіантів рішення. У ситуації двадцятих, як і сьогоднішніх, була в наяности господарська розруха і прагнення до відновлення зруйнованого. Результати заходів і заходів що проводяться тоді, виявилися успішними і допомогли відновити і навіть наростити житловий потенціал країни. Сучасні спроби поки не так ефективні.

А починалося все після голоду і розрухи громадянської війни, коли говорити про яку-небудь якість побутових послуг здавалося просто безглуздо. Коштів на будівництво нового житла не було, тому першочерговою задачею стало збереження і відновлення існуючого житла. На перший план випестили амортизація, ремонтні роботи і грамотна експлуатація житлового фонду.

Будинкове господарство «виявило» неефективність державного централізованого управління, при якому неможливо було врахувати обставини і потреби конкретного будинку. Те, що якісна будинкова робота є робота штучна, наочно довів короткий період військового комунізму. Зміна житлової політики сталася в подальший період НЕПа. Незважаючи на багато які обмеження саме тоді був відновлений житловий фонд за рахунок вивільнення ініціативи людей з-під гньоту держави.

НЕП суворо обмежував величину приватного капіталу і власності. Не допускалася передача в приватні руки колишніх прибуткових багатоквартирних будинків, які залишалися у власності місцевої влади, (муніципалізовані житлові будинки) Справлялися ці будинки централизованно і, при відсутності інтересу до управління, знаходилися в гнітючому стані.

Однак вихід був знайдений в створенні житлових товариств, колективних орендарів муніципальної власності, оскільки передати в управління жильцям багатоквартирні будівлі можна було тільки на умовах оренди. Для того щоб передача будинкового господарства в руки колективів жильців виявилася ефективною, необхідно було відновити платность житла і комунальних послуг, відмінені після революції, в період військового комунізму. Проблемою стала «втрата» населенням звички платити за житло і комунальні послуги. Реальною опорою на перших кроках став середній клас, що зберігся і т. н. «нетрудові елементи» (приватні власники майна). Повернення звички виявилося розтягнутим на десятиріччя. Проте, передача в оренду житлових будинків дозволила на перших часах знайти так необхідні кошти на відновлення житла.

Відновлення платности житла, в необхідному об'ємі ще не означало розв'язання проблеми (як це представляється сучасним реформаторам). Для децентралізації будинкового господарства населення повинне було усвідомлено взяти на себе тягар турбот, а для цього необхідно було створити деякі привілеї і привабливі умови. Було відмінене адміністративне виселення з будинків житлових товариств, дозволене «самоуплотнение» надлишків площі, дане право членам товариств на першочергове отримання площі в кооперативі, право здачі вільних приміщень в суборенду і інш. Крім того, товариствам дозволено було комерційне використання нежилих приміщень і отримання кредитів банку. І все це відкривало перспективу викупу будівлі у власність.

Нарешті, вважаючи господарювання будинкового в умовах дефіциту коштів досить складною справою, коммунальщики убачили необхідність в підготовці спеціальних господарських кадрів, працюючих в товариствах житлово-орендної кооперації (ЖАКТах) на основі найма. Підготовка управдомов здійснювалася на пайових початках асоціаціями тих же ЖАКТов. Всі ці заходи сприяли масовому створенню товариств.

Ситуація в сучасній Росії вимагає відродження почуття Господаря а Будинку, дбайливого відношення до нашого багатостраждального житла. Досвід НЕПа переконує нас в тому, що це можливе. На новому історичному етапі масова приватизація житла в Росії перетворила величезне число квартиронаймачів у власників житла і привела до зміни відносин власності в межах багатоквартирного житлового будинку. Залишається звернути собі на користь нові відносини власності. Потрібно примножувати свій капітал у вигляді житлових приміщень, що є у нас, вибрати найбільш ефективну організаційно-правову форму об'єднання власників.

У Росії, на федеральному рівні і на рівні суб'єктів федерації, вже створиться необхідна законодавча основа правового оформлення кондоминиумов (спільної власності) і товариств власників житла як форми управління спільною власністю, т. е. будинком і придомовой територією. Прийнятий і діє Федеральний закон «Про товариства власників житла», адміністраціями міст і районів приймаються програми, що передбачають організаційно-правові і економічні заходи по підтримці товариств. Формується позитивний досвід діяльності ТСЖ, яким вдалося добитися здійснення передбачених законодавством прав.

2.2 Досвід муніципальних утворень РФ в управління житлом.

Томськ.

У березні 1999 р. при підтримці відділу місцевого і територіального суспільного самоврядування адміністрації м. Томска було створено Томськоє некомерційне партнерство "Центр сприяння захисту прав і законних інтересів об'єднань власників житла", що об'єднало більше за сотню ЖСК і ТСЖ міста, яке поставило перед собою цілі координації діяльності товариств власників житла, забезпечення їх правового захисту, здійснення взаємодії об'єднань власників житла з органами влади всіх рівнів, розвитку форм суспільного самоврядування ЖСК і ТСЖ в рамках партнерства.

Одночасно починає мінятися відношення органів влади всіх рівнів до власників житла. Набрав чинності Закон Томської області від 25.10.2000 №45-03 "Про соціальний захист домовласників і наймачів житлових приміщень в кондоминиумах", який визначає правові і фінансово-економічні основи діяльності житлово-будівельних кооперативів і товариств власників житла і забезпечує їх соціальний захист в процесі переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг.

Потрібно відмітити, що департамент ЖКХ міста в умовах реформування житлово-комунальної системи зайняв активну і послідовну позицію: йде демонополізація сфери обслуговування з проведенням конкурсів, впроваджується муніципальне замовлення, вирішується проблема укрупнення муніципальних підприємств, контролю за їх діяльністю і витрачанням муніципальних коштів. Постійно йде робота по підвищенню якості послуг, що надаються населенню і виявляється сприяння самоврядуванню житловими приміщеннями, що знаходяться в приватній власності.

У департаменті ЖКХ міста створений відділ по роботі з ЖСК і ТСЖ, розробляється нормативно-правова база, регулююча їх діяльність, яка повинна ліквідувати "білі плями" правових відносин. Так, підготовлено і набрало чинності постанова мера м. Томска від 01.11.99 №720 "Про здійснення прав муніципалітету м. Томска в товариствах власників житла". Воно дає право департаменту ЖКХ представляти муніципалітет в будинках ЖСК і ТСЖ, де є муніципальний житловий фонд. Також постановою мера міста затверджене Положення про порядок розрахунків за житлово-комунальні послуги і відшкодування збитків від експлуатації муніципального житла в ТСЖ (житлово-будівельних кооперативах), зареєстрованих на території м. Томска, в яких одне або більше за приміщення належать на праві власності муніципалітету м. Томська. З участю міської адміністрації партнерством вирішене питання про відшкодування витрат, пов'язаних з внутридомовим обслуговуванням системи водопостачання.

Безперечним успіхом спільної роботи партнерства з органами влади є виділення в обласному бюджеті 2000 р. дотації на технічний зміст будинків ЖСК, ТСЖ.

Найближчою задачею є створення робочого механізму передачі власниками функцій по управлінню житловим фондом уповноваженої керуючої компанії.

Одним з найважливіших напрямів роботи стає стимулювання створення ТСЖ на базі муніципального фонду.

Партнерство з участю представників міської адміністрації здійснює формування бази даних за характеристиками житлового фонду кожного ТСЖ, ЖСК. Дана інформація дозволить оперативно вирішувати виникаючі поточні проблеми і планувати кількість пільг і субсидій на комунальні послуги.

Реформування сфери ЖКХ неможливе без підвищення рівня кваліфікації учасників даного процесу. З урахуванням цього уперше було організоване навчання керівників ЖСК і ТСЖ з найбільш актуальних проблем діяльності житлових товариств.

Москва.

У Росії Закон №72-ФЗ[28] був прийнятий тільки в 1996 р. З цього часу визначаються норми відносин власників в багатоквартирних будинках - там, де є власник - держава, власник - юридична особа і власник - громадянин. У дореформений період цивільне законодавство Росії це забороняло: у нас не могло бути одночасно власності спільної або пайової - загальної власності державної і власності фізичної особи. Зараз це узаконене: в одному будинку можуть бути різні суб'єкти цього права.

Як Закон виконується в м. Москві?

На сьогодні, якщо говорити про результати, а не про процес, на три мільйони квартир - 460 товариств власників житла. Але далеко не всі вони реально володіють житловим фондом. Інерційна державна машина, коли всім житловим фондом управляло державу, продовжує діяти.

У серпні минулого року Уряд Москви прийняв чергову програму формування в місті товариств власників житла. І тут є декілька моментів, на які хотілося б звернути увагу,

Територіальні органи району - основна ланка в системі управління міста; вони покликані сприяти і роз'яснювати жителям умови процесу формування об'єднань жителів. Наступна ланка по вертикалі, також покликана сприяти цьому процесу, - префектури міста. Їх десять, відповідно до міської структури. Вертикаль закінчується мером. Зараз в Москві діє програма "Мій двір - мій під'їзд"? яка, крім задач збереження житла, направлена на розвиток ініціативи громадян. І тут є ще один цікавий момент: самоврядування як таке, з точки зору державного пристрою, це друга гілка влади. У нашій Конституції держава представлена органами влади і органами місцевого самоврядування.

Самоврядування в житловій сфері - це управління майном. На жаль, в нашому суспільстві питання майнові і питання чисто політичні часто змішуються. Зараз є небезпека, що функції органів, керуючих майном, почнуть виконувати так звані територіальні громади, діючі на території міста, які якраз покликані стежити за правами громадян і вказувати органам влади на невідповідність законам деяких дій, в тому числі і посадових осіб. Змішення цих понять може знову привести до того, що інститут самоврядування як політична структура не отримає необхідного розвитку.

На жаль, сьогодні розвитку самоврядування перешкоджає певний дисбаланс інтересів жителів і органів адміністрації, який полягає в наступному: система розподілу житла в минулому була така, що в одному багатоквартирному будинку могли жити люди і спроможні, і соціально незахищені. Але в той час не було такого розшарування суспільства, і це не було помітне. Зараз в Росії загалом, і в Москві - особливо, є колосальне розшарування населення.

У цих умовах дуже актуальний стає питання про створення фонду соціального використання, призначеного для мешкання громадян, які відповідно до норми Конституції вимагають певних пільг, субсидій, дотацій. Громадяни, що мають можливість в повній мірі самі містити майно, пред'являють вимоги до стану житлового фонду, вони хочуть жити краще, хочуть, щоб під'їзд був чистий, красивий, навіть якщо це стоїть дорожче. Однак система розподілів житла інерційно продовжує створювати будинки без урахування інтересів і дійшовши жильців. Це приводить до конфліктів інтересів. Це утрудняє об'єднання жителів і приводить до того, що повністю дотируются будинку, де живуть і багаті, і бідні, т. е. до того, що бюджетні кошти витрачаються нераціонально.

І останнє, про що хотілося б сказати, - це про розвиток інституту керівників житловим фондом. Цей інститут може бути однією з найбільш прибуткових галузей діяльності, але треба констатувати, що він також знаходиться в зачатковому стані. У Москві житловим фондом в основному управляють державні унітарні підприємства - Дирекції єдиного замовника. Відповідно до цивільного законодавства унітарне підприємство управляє державним майном. Майно вже не все державне? Однак інерційно все продовжується як і раніше. І державні дотації йдуть на ці державні унітарні підприємства.

Реформа житлово-комунального господарства в Росії передбачає розвиток приватної ініціативи, приватних керуючих компаній, В Москві цей інститут поки не отримав достатнього розвитку, хоч вже є приватні компанії, які управляють житловим фондом. У основному такі відносини складаються в новобудовах, в яких переважно проживають люди, що купили квартири, а значить, маючі кошти для вибору компанії, де обслуговування буде дорожче, але ефективніше, з їх точки зору.

У цей час в Південно-Східному округу Москви проводиться експеримент по передачі на конкурсній основі 160 будівель в управління приватним компаніям. Прогресивне, безумовно, явище, але слово "експеримент" показує, що це не носить масового характеру.

Алтайський край.

Початком розвитку алтайських житлових товариств можна вважати травень 1994 р., коли була підписана постанова адміністрації міста Барнаула № 227 "Про експериментальне створення товариств домовласників" на базі чотирьох житлових будинків (один стояв бесхозним вже більш двох років, три будинки були побудовані на кошти інвесторів, а тому не приймалися в муніципальну власність). Правовою основою утворення перших товариств стали Закон РФ №4218-1[27] і Указ Президента РФ № 2275[34].

Сьогодні в краї діє 156 ТСЖ, на балансі яких знаходиться біля 770 тис. кв. м житла (7 % від загального об'єму муніципального і державного житлового фонду краю), з них форму самообслуговування вибрали 67 % товариств.

Можливість утворення ТСЖ в житловому фонді різних типів дозволила власникам одиниць кондоминиума вибирати найбільш зручні форми управління і обслуговування домоволодіння в кожному конкретному випадку. Так, з 156 зареєстрованих товариств утворилися:

на стадії будівництва. .. 3

у знову побудованому житловому будинку. .. 43

на базі муніципального житлового фонду... 31

на базі відомчого житлового фонду. ..-

на базі ЖСК, МЖК, ЖК... 76

в селищах індивідуальної забудови. .. 1

в колишніх гуртожитках при зміні статусу житлового будинку. .. 2

Змінилося і правової положення житлових товариств, основою якого став Федеральний закон № 72-ФЗ[28], що розмежував поняття "кондоминиум" і "товариство власників житла". Важливе значення має Програма розвитку товариств власників житла в Алтайському краї на 1997 і подальші роки, прийнята постановою адміністрації Алтайського краю і що включає перелік заходів щодо правової і фінансової підтримки ТСЖ, що створюються.

Ідея програми така, необхідно передати приватизований житловий фонд а управління об'єднанням власників, т. е. ТСЖ. Адже ніхто краще за самих жильців не зможе розпорядитися спільним майном, вирішуючи при цьому питання безпеки що проживають, оскільки під'їзд стає продовженням квартири, а не вулиці.

Кошти, які житель платить на зміст абстрактного житлового комплексу району або міста, при створенні жил-товариств залишаються в розпорядженні конкретного будинку, оскільки ТСЖ є керуючою організацією земельно-майнового комплексу, званого кондоминиумом.

Що склався в минулому політика заморожування тарифів на житлові і комунальні послуги для населення при систематичному недофинансираванії з бюджетів ремонтно-експлуатаційних потреб привела до обветшанию житлового фонду, зниження надійності інженерних систем. Застаріли технології експлуатації, особливо марнотратно витрачаються паливно-енергетичні ресурси.

Невисокий рівень участі населення в оплаті витрат підприємств по обслуговуванню житлового фонду і виробництву комунальних послуг (в 1990 р. - біля 2 % від реальних витрат) не сприяв вихованню дбайливого відношення до житлової власності, породив звичку у окремих груп власників житла до утриманства. Взявши від приватизації саме "ласе" - права, власник "забув", що у нього з'явилася маса обов'язків, які він охоче поклав на місцеві органи самоврядування.

Розв'язання соціально-економічних, правових і організаційних проблем формування кондоминиумов в краї, створення і діяльність товариств власників житла - надзвичайно важливий елемент подальшого розвитку реформи ЖКХ, ефективного управління нерухомістю в житловій сфері, розвитку конкуренції в сфері ЖКХ, зниження бюджетних витрат за рахунок застосування енергосберегающих технологій, жорсткого обліку споживаних комунальних послуг. Реформа в житловій сфері перетворила безліч квартиронаймачів у власників житлових приміщень і привела до зміни відносин власності в межах одного конкретного будинку.

Існують проблеми з впровадженням нового, але, як будь-який творчий процес, це нормальне явище, яке вимагає поетапного рішення, і цим повинні займатися органи місцевого самоврядування.

Нерозуміння важливості створення товариств і їх діяльності, недостатня підтримка адміністрацій окремих міст і районів краю, а іноді і пряма протидія їх бюрократичних структур, недостатня інформованість населення про переваги самоврядування, низька активність в створенні ТСЖ можуть привести в тупик. У бюджеті немає коштів на зміст житла, знос житлового фонду великий, освоєння об'ємів, капітального ремонту становить 4 % від запланованих.

Законодавча база вже сьогодні дозволяє знайти вихід з цього тупика, оскільки органи місцевого самоврядування мають право реєструвати кондоминиуми по заяві балансодержателя. Злагоди власників на цю реєстрацію не потрібно, оскільки кондоминиум - співволодіння власності, він склався фактично внаслідок приватизації, що і підтверджується реєстрацією.

Наступний етап - обрання власниками форми управління зареєстрованим кондоминиумом. Це або освічено ТСЖ, або передача функцій по управлінню на договірній основі Службі єдиного замовника. Кондоминиум може обслуговуватися також по вибору власників: або безпосередньо службою товариства (самообслуговування), або за договором з організацією будь-якої форми власності, що має відповідну ліцензію. Цей процес прискорить розвиток конкуренції в сфері управління і обслуговування житла,

Гальмують розвиток товариств власників житла на сьогоднішній день тарифи на поточний зміст житлофонду. Проблема в тому, що житель незалежно від форми власності житла оплачує тільки 30-40 % від фактичних витрат на його зміст, різниця повинна відшкодовуватися підприємству - постачальнику послуг з місцевого бюджету. Якщо муніципальні підприємства ЖКХ отримують цю компенсацію (загалом або частково), товариства встановлених згідно із законом коштів не бачать, т. е. початкова нерівноправність повністю дискредитує ідею створення ТСЖ.

Перевірки технічного і санітарного стану житлового фонду ТСЖ показали помітну відмінність його від муніципальних будинків: чистота і порядок на драбинних клітках, постійне освітлення під'їздів, робочий стан теплий-, електро-, сантехнического і ліфтового обладнання. підготовлені до зими підвали і технічні поверхи, відремонтовані дитячі майданчики і елементи благоустрою, що своєчасно виконуються заявки, спрощена схема отримання довідок по місцю проживання і оформлення документів в паспортній службі.

Враховуючи що штат фахівців ТСЖ наймається переважно з числа його жильців (для досягнення оперативності і якості виконання заявок), що мають необхідну кваліфікацію, вирішується ще і питання створення нових робочих місць, т. е. проблема безробіття в конкретному будинку.

Спільність турбот по облаштуванню домоволодіння, збереження общедолевой власності, поліпшенню її стану робить проживаючих під одним дахом жильців в повному розумінні сусідами, які прагнуть діяти спільно, пропонуючи свої ідеї і допомогу у благо будинку.

Наприклад, за пропозицією членів товариств "Оптиміст", "Велма", "Енергетик" були обладнані вахти з цілодобово працюючими консьержами, в ТСХ "Ініціатива" на підвіконнях драбинних кліток жильці вирощують квіти, ТСЖ "Західний" виграло міський конкурс на кращу льодову гірку, а "Орбіта" і "Велма" отримали дипломи 3-й міри Всеросійського конкурсу на кращу організацію ЖКХ в своїй номінації. Товариства власників житла Індустріального району Барнаула утворили вже цілий мікрорайон, Вони відомі не тільки в Алтайському краї, але і в сусідніх областях як приклад нового управління житловим фондом, в якому гармонійно розвивається нове будівництво і ведеться ефективне управління побудованим.

Разом з тим за останній рік відмічений спад в утворенні товариств власників житла, основні причини якого полягають в наступному:

відсутній механізм державної реєстрації кондоминиума, передбачений в Федеральному законі № 72-ФЗ[28];

не здійснюється бюджетне фінансування відшкодування вартості поточного змісту житла до рівня муніципального житлового фонду;

відсутня єдина схема оподаткування і бухгалтерського обліку в ТСЖ,

виникають проблеми у взаємовідносинах з підприємствами - постачальниками комунальних послуг, природними монополістами, що є;

погано інформується населення про реалізацію прав і обов'язків за змістом і експлуатації приватизованого житлового фонду.

Новочеркасськ.

Адміністрація міста поставила перед собою задачу поліпшити стан житлового фонду, розвиваючи альтернативний муніципальному спосіб управління житловими будинками, через створення товариств власників житла. Власники житла, зацікавлені в хорошому стані і якісній експлуатації свого нерухомого майна, об'єднавшись в товариство, можуть не тільки забезпечити ефективне управління і обслуговування спільного майна, вхідного в склад кондоминиума, але і отримати вигоду від його використання.

У Новочеркасське склалася сприятлива обстановка для створення ТСЖ. По-перше, в місті висока частка приватизованого житла в муніципальному житловому фонді (більше за 60 %), що значно перевищує среднероссийский рівень. У будинках хорошого і задовільного стану цей показник ще вище. По-друге, адміністрація міста проводить розумну тарифну політику. Підвищення рівня платежів населення одночасно поєднується з соціальним захистом малозабезпечених сімей.

У 1994 році після виходу Тимчасового положення об кондоминиуме, Затверджену указом Президента РФ, в Новочеркасське почали працювати над створенням місцевої нормативно-законодавчої бази. У 1995 році були зареєстровані 15 ТСЖ.

З 1997 року організацією і координацією діяльності ТСЖ займається відділ в складі чотирьох чоловік в структурі Комітету по житловій реформі адміністрації міста. Це був перший крок. ТСЖ треба допомогти організуватися і зареєструватися, всі фінансові витрати, пов'язані з реєстрацією, бере на себе адміністрація міста. Адміністрація міста в повній мірі усвідомила потребу підготовки професійних керівників нерухомим майном.

У серпні 1997 року в місті був створений міжрегіональний консультаційно-методичний центр, однією з функцій якого є проведення повчальних семінарів для голів і керуючих ТСЖ. Голови, керуючі і бухгалтери зареєстрованих ТСЖ в обов'язковому порядку, безкоштовно проходять курс навчання в цьому центрі.

Комітет по житловій реформі спільно з товариствами підготував програму ресурсосберегающих заходів для ТСЖ, на першому етапі якої були встановлені водо- і теплосчетчики в шести кондоминиумах. Що дозволило жильцям зекономити кошти.

Очевидно, що діяльність ТСЖ в Новочеркасське успішна багато в чому завдяки добрій волі і активній роботі адміністрації міста. Надаючи організаційну і фінансову підтримку розвитку суспільного самоврядування, адміністрація активно включає домовласників в процес реалізації їх прав по управлінню нерухомим майном.

Зараз в Новочеркасське з населенням 210 тис. чоловік активно діють товариства, створені на базі будинків всіх форм власності: муніципальної, відомчої, кооперативної і будинків- новобудов. Практично більше за 10% міських житлових фонди керується товариствами.

Вивчення і аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РФ показав, що сьогодні ідея організації управління житлом в РФ на основі товариств власників житла активно підтримується багатьма організаціями, об'єднуючими членів колишніх ЖСК, ЖК і освічених товариств власників житла. На основі позитивного досвіду діяльності товариств, яким вдалося добитися реалізації передбаченої законодавством правомочності видно, що це стало можливим внаслідок активної суспільної підтримки, а також цілеспрямованих дій органів влади окремих регіонів Російської Федерації і місцевої влади, яка сприяє створенню кондоминиумов і діяльності ТСЖ.

У загальній складності, за даними Держкомстат Росії в 2001 році в Росії нараховувалося більше за 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖСК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального і кооперативного житлового фонду.

Таким чином, доводиться констатувати, що процес створення кондоминиумов в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. У цей час чисельність зареєстрованих кондоминиумов, товариств власників житла, складає менше за один відсоток в загальному об'ємі житлового фонду, і більш того не всі товариства взяли на себе тягар управління належною їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю в житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниження витрат на її обслуговування і підвищення якості комунальних послуг, що представляються.

Аналіз показує, що серйозною причиною, стримуючою розвиток цієї форми самоорганизації жителів, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна їх неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку і інші чинники засновані на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічною і політичною нестабільністю в суспільстві.

2.3 Особливості управління житловим фондом в РБ.

Сьогодні в республіці створене 64 товариства власників житла, в тому числі в містах Уфе, Стерлітамаке, Нефтекамське, Агиделі, Туймази, Жовтневому, Дюртюлі, Ішимбає, п. Уптино Уфімського району, і Пріютово Белебеєвського району, п. Раевка Альшеєвського району. На їх обслуговуванні знаходиться вдома загальною площею 1167,6 тис. кв. метрів.

У цей час товариства власників житла стають основною формою управління в будинках-новобудовах, де велика частина квартир належить приватним особам, в будинках відомчого фонду і ЖСК, члени яких повністю виплатили пай за квартиру.

Однак створення ТСЖ в більшості районів і міст республіки йде повільними темпами. Існує ряд проблем, що утрудняють створення і діяльність житлових товариств:

- недостатня підтримка адміністрацій окремих міст і районів в створенні і функціонуванні ТСЖ, а іноді зустрічається і пряма протидія їх бюрократичних структур;

відсутній фінансово-організаційний механізм розподілу і перекладу бюджетних дотацій (на експлуатацію житла, його поточний і капітальний ремонт, окремі види комунальних послуг і інш.) безпосередньо на рахунок ТСЖ;

- не розроблений механізм надання товариствам прав користування і розпорядження нежилими приміщеннями і частинами земельної дільниці кондоминиума;

недостатня інформованість населення про всі позитивні приклади діяльності ТСЖ і перевагах самоврядування, тому низька його активність в створенні товариств.

З метою активізації діяльності товариств власників житла Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан ухвалив постанову № 274[33]. У відповідності з яким Міністерствам будівництва, житлово-комунального господарства: здійснювати організаційне і нормативне методичне забезпечення ТСЖ, а також координацію дій адміністрацій міст і районів по створенню і участі в діяльності ТСЖ.

Рекомендувати главам адміністрації міст і районів сприяти створенню ТСЖ як однієї з форм управління житловим фондом, для чого необхідно:

Надавати ТСЖ дотації з місцевих бюджетів за рахунок коштів об'єктів, що передбачаються на зміст житлово - комунального господарства, фінансування витрат за змістом, поточному і капітальному ремонту, компенсації (субсидії) окремим членам товариств, що мають право на відповідні пільги і субсидії, на основі договору про цільове бюджетне фінансування ТСЖ.

Призначити представників міста і району, відповідальних за створення і діяльність ТСЖ, які повинні надавати їм практичну допомогу і здійснювати контроль за їх діяльністю.

Житлово - експлутационним організаціям забезпечити на договірній основі прийом будинків ТСЖ на технічне обслуговування по діючих на відповідний період цінах і тарифах.

Ресурсо - постачаючим організаціям проводити відпуск теплової, електричної енергії, води, забезпечувати прийом стічних вод для житлових приміщень, що знаходяться в складі ТСЖ, по тарифах, встановлених для житлових організацій.

Об'єднаної прес - службі при Президентові РБ спільно з Міністерством будівництва і житловій політиці РБ довести до відома населення інформацію про хід проведення реформ в житловій сфері, в тому числі про переваги управління житловим фондом шляхом створення товариств власників житла.

У зв'язку з даною постановою в Міністерстві житлово - комунального господарства обов'язку по наданню методичною і організаційної допомоги були покладені на відділ реформування житлово- комунального господарства.

З метою допомоги по створенню і змісту товариств власників житла:

1. проводяться щорічні конференції, колегії міністерства, семінари;

2. на базі учбового комбінату провестися навчання голів і бухгалтерів ТСЖ;

3. провестися облік ТСЖ;

4. складається прогноз по фінансуванню ТСЖ, який в свою чергу передається на розгляд Міністерству фінансів.

У окремих містах прийняті постанови по створенню товариств власників житла. У цей час проводиться інвентаризація житлового фонду з метою формування адресних програм створення ТСЖ.

Адміністрації міст і районів повинні створювати необхідні економічні умови для розвитку товариств власників житла в республіці, тому що вони є одним з найбільш прийнятних способів демонополізації житлової галузі і захисту прав власників житла.

Досвід роботи товариств, що Є дозволяє затверджувати, що санітарний і технічний стан будинків ТСЖ значно краще, ніж муніципальних. Домовласники економно відносяться до послуг, що надаються, т. до. реально бачать зв'язок між своїми витратами і споживанням цих послуг. У багатьох будинках встановлені кодові замки на вхідні двері, прилади обліку споживання води і тепла.

Позитивний досвід роботи існує і у нас в республіці - це діяльність товариства власників житла «Наш будинок» Орджоникидзевського району м. Уфи. ТСЖ працює з серпня 1996 року, об'єднує жителів 11 будинків по вул. Адмірала Макарова. Зі всіма житлово-комунальними службами міста товариство уклало договори і веде контроль за якістю виконання робіт. При найменшому порушенні договорів правління ТСЖ складає акти, за якими слідує передбачені в них штрафні санкції. Тому в даному мікрорайоні вирішені проблеми відключення води, неработающих ліфтів, вивозу сміття. Технічне обслуговування будинків ТСЖ «Наш будинок» на більш високому рівні, ніж сусідні муніципальні будинки.

Потрібно відмітити роботу ТСЖ міста Стерлітамака, самого великого в республіці, яке обслуговує 48 будинків загальною площею 225 тис. м2. Технічне обслуговування, ремонт будинків здійснює власне домоуправління, є своя аварійно-диспетчерська служба, яка дозволяє швидко і якісно обслуговувати будинки. За рахунок виконання поточного ремонту під'їздів, покрівлі своїми силами, встановлення лічильників були знижені витрати на 1 кв. м загальної площі. Собівартість послуг, що надаються становила 1 крб. 47 коп.

Аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РБ показав, що сьогодні в республіці створене 64 товариства власників житла.

Початком створення товариств власників житла в РБ можна назвати 1995 рік, коли було зареєстровано 2 товариства в м. Уфе: «Піонер» і «Співдружність» загальною площею 3830,1 кв. м. і 16444,2 кв. м. У подальші роки розвиток товариств власників житла йшов по наростаючій.

1996 рік - утворилося 7 товариств власників житла загальною площею 85,3 тис. кв. м.

1997 рік - утворилося 5 товариств власників житла загальною площею 87,3 тис. кв. м.

1998 рік - утворилося 12 товариств власників житла загальною площею 369,8 тис. кв. м.

1999 рік - утворилося 8 товариств власників житла загальною площею 84,9 тис. кв. м. Основною причиною такого зниження можна назвати, передусім, нестабільну ситуацію в країні після серпня 1998 року. Але в цьому ж році Кабінет міністрів Республіки Башкортостан ухвалив постанову № 274[33], у відповідності з яким міністерствам будівництва і житлово-комунального господарства наказувалося здійснювати організаційне і нормативне методичне забезпечення товариств власників житла, а також координацію дій адміністрацій міст і районів по створенню і участі в діяльності товариств. Тому на наступний рік кількість освічених товариств власників житла зросла, і в 2000 році їх число становило 12 загальна площа яких становила 199,7 тис. кв. м.

У 2001 році було зареєстровано 17 товариств власників житла загальна площа яких становила 313,9 тис. кв. м.

У поточному році поки зареєструвалося тільки одне ТСЖ «Гірник» в Учалінськом районі, в нього увійшли 69 будинків загальною площею 6,4 тис. кв. м.

Розділ III. Проблеми ефективного функціонування і створення товариств власників житла, шляху дозволу даних проблем.

3.1 Проблеми функціонування товариств власників житла, на прикладі ТСЖ «Урал» м. Уфи.

Товариство власників житла «Урал» було зареєстровано 24 березня 1998 року на базі житлового будинку побудованого ТОВ «Башинвестдом», який і став ініціатором створення товариства. У 1999 році до складу товариства увійшов ще один житловий будинок.

Після реєстрації товариства, були укладені договору зі спеціалізованими підприємствами на постачання тепло, водо, електро енергії.

На сьогоднішній день загальна площа товариства становить 11138 кв. м. Обслуговування будинків ведеться власними силами (штат працівників складається з 15 чоловік, в основному це жильці цих будинків), крім ліфтової диспетчерської служби. Собівартість житлово-комунальних послуг 1 кв. м., оплачуваних жильцями, в 2001 році становила 5 рублів 92 копійки (65936,96 рублів, зібраних з жильців за житлово-комунальні послуги по міських тарифах/11138кв. м.), а по фактичних витратах 7 рублів 72 копійки (85985,36 рублів, пред'явлених міськими підприємствами за надані послуги/11138 кв. м.). На території товариства організована стоянка автомобілів, що охороняється і нічна охорона придомовой території.

Аналіз структури доходів товариства власників житла «Урал» (див. мал. 1-4,9 таблиця 2) показав, що по структурі доходів основну частину надходжень грошових коштів в 1999году складали щомісячні внески, що нараховуються власниками житла і плата за технічне обслуговування (відповідно 35% і 55% від всіх доходів товариства). У подальші роки структура доходів стала мінятися. При незначних змінах в сумі щомісячних внесків відсоток від загального доходу став скорочуватися і в 2000 році вже становив 22%, в 2001 році - 16%, розрахунковий показник за 2002 рік становив 9% від всіх доходів товариства. Таке зменшення сталося за рахунок:

- збільшення оплати за технічне обслуговування в 2000 році 264252 рубля (68% від всіх доходів), в 2001 році - 311635 рублів (62%) в 2002 році очікувана сума - 419386 рублів (42%);

- за рахунок отримання дотацій по збитках з бюджету в 2001 році в розмірі 64371 рубля - 12% від загального доходу товариства, і очікувані дотації в 2002 році в розмірі 174000 рублів, що становило 17% від загальної суми доходів товариства;

- також за рахунок додаткових внесків в 2002 році за охорону загально пайового майна в розмірі 210816 рублів, що становило 21% в структурі доходів товариства.

Ріс.1

Рис.2

Рис.3

Рис.4

Аналіз структури витрат товариства власників житла «Урал» (див. мал. 5-8,10 таблиця 2) показав, що велику частину структури витрат складає заробітна плата в 1999году - 110260рублей (що становило 48%), в 2000 році - 179323 рублі (46%), 2001 рік- 295486 рублів (47%), в 2002 році розраховується - 472650 рублів (що становитиме 56% від всіх витрат товариства). Таке підвищення пов'язане з наймом працівників, підвищенням мінімального прожиткового мінімуму, і мінімальної заробітної плати (на сьогоднішній день середня заробітна плата в товаристві власників житла «Урал» становить 1640 рублів). Також великі витрати пов'язані з соціальним податком: в 1999 році - 47577 рублів (21%), в 2000 році - 66536 рублів (17%), в 2001 році - 114224 рублі (18 %), очікувана сума в 2002 році - 168263 рублі (що становитиме 20% від загальної структури витрат). Це підвищення прямо пов'язане із збільшенням заробітної плати співробітникам товариства.

Великі витрати товариства пов'язані з технічним обслуговуванням і диспетчеризацією ліфтів: 1999 рік - 54921 рубель (24%), в 2000 році за технічне обслуговування ліфтів - 49660 (12%), а за ОДС ліфтів - 31993 рублі (8%), в 2001 році тих. обслуговування - 51902 рублі (8%), ОДС - 32256 рублів (5%), в 2002 році очікувана сума складе за тих. обслуговування - 57830 рублів (7%), а ОДС - 31159 рублів (4%).

Ріс.5

Рис.6

Рис.7

Рис.8

Технічне обслуговування ліфтів, прибирання драбинних кліток, освітлення місць загального користування, вивіз і збір сміття, і д. р. все це не може оплачуватися жильцями в повному об'ємі, а означає, це лягати збитком на товариство. Тому необхідно шукати інші джерела фінансування, за рахунок яких можна буде покрити ці збитки. Як наприклад введена в дію в кінці минулого року платна стоянка, що охороняється для жильців і нічна охорона придомовой території: за розрахунковими даними дохід від даних заходів становитиме 210816 рублів, витрати складуть: заробітна плата додатковим робочим 93600 рублів, додаткове освітлення і установка обладнання 20000 рублів, тобто прибуток становитиме 97216 рублів. Можна також ввести власну диспетчерську ліфтову службу, яка буде виконувати дрібну неполадка ліфтів (витрати на заробітну плату становитимуть 62400 рублів), це скоротить витрати на 26689 рублів. Ці заходи дозволять не тільки скоротити витрати товариства але і знизити дотації які виплачує державу.

Ріс.9

Рис.10

Таблиця 2 Структура доходів і витрат товариства власників житла "Урал" за 1999 - 2002 року

№ п/п

Роки

1999

2000

2001

2002

сума

структура

сума

структура

сума

структура

сума

структура

Вигляд доходів

в рублях

витрат, %

в рублях

витрат, %

в рублях

витрат, %

в рублях

витрат, %

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Вступні внески

7322

3

2

Щомісячний внесок,

що нараховується власниками

84656

35

83646

22

83424

16

89853

9

Житла

3

Технічне обслуговування

132621

55

264521

68

311635

62

419387

42

4

Користування ліфтом

14453

7

19746

4

23235

4

26838

3

5

Збір, вивіз сміття

14577

4

14816

4

28433

3

6

Прибирання під'їздів

5395

1

7190

1

11779

1

7

Технічне обслуговування

34127

3

офісного приміщення

"ВАТ ССБ"

8

Членські внески за охорону

210816

21

общедолевого майна

9

Дотації по збитках

64371

12

174000

17

10

Інші доходи

621

1

781

1

150

1

Разом доходів

239052

100

388506

100

505452

100

995383

100

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Види витрат

1

Заробітна плата

110260

48

179323

46

295486

48

472650

56

2

Соціальний податок

47577

21

66536

17

114224

18

168263

20

3

Обслуговування будинкового

Господарства

3.1

ГСМ

1480

1

1776

1

3.2

Розрахунково-касове

8393

2

8125

1

8400

1

обслуговування банком

3.3

Вивіз сміття

6480

3

8995

3

9178

1

11760

2

3.4

Ел. енергія л/клітка, ліфтів і

29822

8

30544

5

37200

3

місць загального користування

3.5

Технічне обслуговування

49660

13

51902

8

57830

5

ліфтів

3.6

ОДС ліфтів

54921

24

31993

8

32256

5

31159

4

3.7

Технічний

3427

1

огляд ліфтів

3.8

Матеріали

36106

5

36000

4

3.9

Механіз. прибирання територій

5842

1

6477

1

6480

1

4

Податок на користування а/дорогий,

5210

2

7525

2

11981

2

7080

1

майно, міліція

5

Хоз. витрати

5400

2

1200

1

6

Підготовка кадрів

144

1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

7

ПДВ по придбаних

Цінностях

22943

4

8

Разом витрат

229848

100

388089

100

620846

100

843225

100

Прибуток (збиток) за рік

9204

417

- 115394

152158

3.2 Основні напрями активізації процесу створення товариств власників житла в РФ і РБ.

У цей час в Росії і в Республіці Башкортостан практично весь багатоквартирний міський житловий фонд можна вважати кондоминиумами. Проблема управління багатоквартирними будинками, що перейшли у власність трохи домовласників, і правового регулювання відносин між співвласниками спільного майна є на сьогодні актуальній для всіх російських міст. Цю задачу передбачається вирішити шляхом створення громадянами товариств власників житла (ТСЖ).

Сьогодні ідея організації управління житлом на основі ТСЖ активно підтримується багатьма організаціями, об'єднуючими членів колишніх ЖСК, ЖК і освічених ТСЖ. На основі позитивного досвіду діяльності ТСЖ, яким вдалося добитися реалізації передбаченої законодавством правомочності. Є могутня суспільна підтримка дій органів влади в тих регіонах Російської Федерації, де місцеві власті сприяють створенню кондоминиумов і діяльності ТСЖ.

У загальній складності, за даними Держкомстат Росії в цей час нараховується більше за 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖСК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального і кооперативного житлового фонду

Таким чином, потрібно констатувати, що процес створення кондоминиумов в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. У цей час чисельність зареєстрованих кондоминиумов, керованих ТСЖ, складає менше за один відсоток в загальному об'ємі житлового фонду, і більше за ту, не всю ТСЖ взяли на себе тягар управління належною їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю в житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниженні витрат на її обслуговування і підвищення якості комунальних послуг, що представляються.

Серйозною причиною, стримуючою розвиток цієї форми самоорганизації жителів, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку, побоювання можливого збільшення комунальних платежів для членів ТСЖ і інших чинників, заснованих на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічною і політичною нестабільністю в суспільстві.

У той же час, з правової точки зору ніяких серйозних перешкод для розвитку ТСЖ немає. Прийнятий 15 червня 1996 р. федеральний закон № 72-ФЗ[28] визначає порядок реєстрації товариств, гарантує їм право на бюджетні доящий, а малозабезпеченим членам ТСЖ також і право на житлові субсидії. Але на практиці процедура реєстрації ТСЖ, визначувана підзаконними правовими актами місцевого значення, часто виявляється вельми складною і тривалою. Бюджетні дотації не завжди і не в повному об'ємі доходять до товариств. Виникають проблеми з передачею на баланс ТСЖ житлових будівель і нежилих приміщень і навіть з безкоштовним порядком оформлення земельних дільниць, вхідних в склад кондоминиумов, гарантованим цим законом.

Так, наприклад, щоб зареєструвати ТСЖ в м. Москві потрібно погодити питання в 22 міських комітетах і відомствах, заповнити біля 150 різних форм і документів. У результаті замість певного законом місячного терміну (від дня подачі документів на реєстрацію) реальний термін всієї процедури становить 7-9 місяців. Обов'язковою умовою при цьому є наявність поетажного плану будівлі, послуга по складанню якого в БТИ обходиться порядку 10 тисяч рублів. І таких документів в процесі оформлення виявляється велика безліч.

Численні проблеми виникають і після реєстрації товариств. На практиці виходить, що органи санепидемконтроля, пожежного нагляду і інші інспекційні служби, як правило, залишаючись байдужими до порушень в будинках муніципального житлового фонду, відразу ж починають виявляти принциповість у відношенні знову створених ТСЖ. У результаті, після утворення товариства, оснащення колишнього муніципального будинку відповідно до органів нагляду, що пред'являються і контролю вимогами, необхідними на основі діючих норм і правил технічної експлуатації будівель обходиться членам товариств в значну суму.

Товариства можуть виявитися у важкому положенні у разі аварії або інших непередбачених витрат, оскільки, на відміну від ЖЕКов, житлових трестів вони не мають в своєму розпорядженні ні резервні кошти, ні можливості для їх маневрування. А в умовах відсутності системи страхування житлових будівель будь-яка серйозна аварія може привести до фінансового краху ТСЖ.

Таким чином, створення і організація діяльності товариства власників житла є для громадян в цей час підприємством ризикованим що і дорого коштує. Тому без підтримки муніципальної влади програма широкомасштабного розвитку ТСЖ успіху мати не буде.

Істотним чинником в активізації створення ТСЖ є незацікавленість працівників житлово-комунальних органів місцевої адміністрації в створенні товариств власників житла в зв'язку з тим, що в цьому випадку вони позбавляються можливостей контролю за житловим фондом і розпорядження бюджетними дотаціями по своєму розсуду, а також створюють собі конкурентів, здатних наочно довести неефективність централізованої системи управління житловим фондом. У цих умовах існує і інша крайність, коли товариствам власників житла намагаються спихнуть управління ветхим або старим житлом. Природно, що добровільно в управління такі будинки ніхто з жителів ніколи не візьме. Держава, зі своєї сторони, повинно забезпечити право будь-якого з жителів зберегти свій статус наймача муніципального житла.

Причинами, стримуючими розвиток товариств власників житла в Росії і в Республіці Башкортостан, таким чином, можна назвати протидію бюрократичних структур; нечисленність позитивних прикладів; недостатню інформованість населення і низьку активність на повторному ринку житла.

Разом з тим власникам приватизованих квартир, що побажали об'єднатися в товариства, повинні бути надані вага передбачені законом можливості, незалежно від інтересів тих або інакших посадових осіб.

У числі причин низьких темпів розвитку товариств власників житла і передачі житлового фонду в управління товариствам сьогодні можна віднести:

1. Недосконалість нормативної бази і недостатня підтримка з боку адміністрацій.

Далеко не всі питання, що зачіпають інтереси жителів кондоминиумов, знайшли постановку і дозвіл в рамках закону № 72-ФЗ[28]. Це відноситься, передусім, до проблем визначення меж земельних дільниць, реєстрації кондоминиумов як єдиних комплексів нерухомого майна в державному реєстрі, бюджетного фінансування створення і діяльності товариств власників житла.

Розв'язання цих принципових питань, що вимагають єдиного підходу, було віддане на відкуп органів влади на місцях. Однак на рівні багатьох суб'єктів Російської Федерації і муніципальних освіт немає достатньої нормативної бази для організації діяльності ТСЖ. Є приклади, коли положення, що стосуються надання товариствам прав на отримання дотацій, власності на землю і нежилі приміщення, залишаються паперовими обіцянками і не виконуються на ділі. У деяких містах адміністрації під різними прийменниками примушують товариства власників житла укладати договори на технічне обслуговування все з тими ж муніципальними організаціями, лишая товариства права вибору. Часто органи влади, не усвідомивши перспективність створення товариств, пускають цей процес на самоплив і взагалі не надають товариствам ніякої підтримки. Часто перешкодою до широкого становлення ТСЖ служить прирівняння тарифів на житлово-комунальні послуги для товариств до промислових підприємств (юридичним особам), які в 3-4 рази вище за тарифи для населення в муніципальному житловому фонді.

2. Гальмує процес створення товариств і погану інформованість населення.

Як показали результати опиту, проведеного в ряді регіонів Росії, більшість жильців звичайних будинків нічого або майже нічого не знають про товариства. 90% не знають, як створити товариство і кого може допомогти з реєстрацією. Це свідчить як про пасивність людей в сприйнятті інформації про житлову реформу, так і про низьку міру освітлення цього питання засобами масової інформації.

3. Однієї з істотних проблем, що заважають освіті ТСЖ. є низький рівень доходів громадян.

Низькі доходи примушують людей "економити" на витратах на житло і комунальні послуги, оплата яких не представляється очевидною необхідністю, а неоплата не спричиняє не повільних санкцій. Це в даний момент є проблемою практично усього житлового фонду і стримує, не тільки темпи розвитку товариств, але і реформи загалом. У таких умовах люди просто не хочуть приймати на себе відповідальність за управління житлом через боязнь збільшення платежів за квартиру. Перейти на самоврядування заважають побоювання, що місцева адміністрація позбавить їх дотацій, а також встановлених пільг як "покарання" за самостійність, що виявляється.

4. Негативний вплив, стримуючий хід утворення ТСЖ складністю процедур і високої вартості оформлення товариств і реєстрації нерухомого майна в кондоминиумах в єдиному державному реєстрі.

Закон № 72-ФЗ[28] зобов'язав домовласників в кондоминиумах провести реєстрацію кондоминиума як комплексу нерухомого майна, однак її порядок досі не пророблений. Процедура реєстрації прав на різні форми спільної і змішаної власності представляє значну трудність для місцевих реєструючих органів. Крім того, Закон передбачає, що реєстрація кондоминиума повинна передувати реєстрації ТСЖ як юридичної особи однак, якщо товариство не зареєстроване, ніхто не зацікавлений в реєстрації кондоминиума - утвориться деяке хибне коло. У ряді міст прийнятий тимчасовий порядок реєстрації кондоминиумов, однак, звичайно ця процедура являє собою проходження ланцюжка з багатьох організації, і проходження цієї процедури вимагає підготовки великого числа документів, витрат часу і значних коштів.

5. Нерешенность питань власності і управління нежилими приміщеннями і земельними дільницями - ще один стримуючий чинник.

Власники житлового фонду, безпосередньо керуючі своїми будинками, зацікавлені в підтримці всього комплексу нерухомості, включаючи об'єкти житлового і нежилого фонду і земельну дільницю. Однак питання про передачу прав на нежилі приміщення в будівлях рідко вирішується на користь товариств, навіть, коли це торкається приміщень, законом «Про товариства власників житла» віднесених до спільного майна домовласників, якось підвалів і горищ.

Більшість товариств зазнає труднощі з оформленням прав власності їх членів на земельні дільниці, вхідні в склад кондоминиума. Що Вийшло у вересні 1997 року Постанова Уряду РФ "Про затвердження Положення про визначення меж і розмірів дільниць в містах і інакших поселеннях, що передаються у власність домовласників", залишило місце для сумнівів, чи передавати землю у власність домовласникам або тільки в оренду створеним товариствам. У ряді міст земельні дільниці оформляються в оренду або користування товариствам власників житла. Інтереси ж товариств таке рішення не задовольняє, оскільки договори оренди і безвідплатного користування звичайно не дають їм можливості заробляти на економічному використанні земельних дільниць. Крім того, не вистачає нормативної бази на рівні суб'єктів Федерації, яка дозволяла б на єдиних умовах визначити розміри і межі дільниць, що передаються ТСЖ. Відповідні методичні рекомендації, видані Госстроєм Росії в 1998 році, на рівні суб'єктів федерації впроваджуються дуже повільно.

6. Серйозною проблемою, що вимагає дозволу, є нестача професійних кадрів по управлінню житлом (домоволодінням).

Ринок професіоналів в області управління і обслуговування житла, які готові запропонувати свої послуги товариствам, ще вузький. До даного моменту єдиними доступними для населенні керуючими компаніями можна назвати служби замовника. У той же час якість послуг, що надаються ними, не завжди задовольняє жильців.

Для того щоб кожне товариство власників мало реальний вибір, чи управляти будинком самостійно або передати ці функції професіоналам, а також могло вибрати, з ким йому укладати договір на управління і обслуговування будинків, на місцях необхідно активізувати роботу по формуванню конкурентної середи в сфері управління і експлуатації житла. Потрібно налагоджувати підготовку фахівців, які будуть знати технологію експлуатації будівлі, зможуть скласти технічний і фінансовий плани організації робіт, забезпечать контроль і їх виконанням. Приклад, що Є м. Великого Новгорода, Новочеркасська і інш. підтверджує, що організований на постійній основі учбовий процес підготовки керівників будинками безпосередньо впливає на зростання числа кондоминиумов в місті.

Причинами, стримуючими розвиток товариств власників житла в Росії, можна назвати також протидію бюрократичних структур; нечисленність позитивних прикладів; низьку активність на повторному ринку житла.

Таким чином, оцінюючи, нехай невеликої, але вже накопичений в Росії досвід створення і функціонування товариств власників житла можна з визначеністю затверджувати, що успіх діяльності кожного знову освіченого товариства, в основному залежить від самих власників житла і місцевих адміністрацій, що розуміють важливість і перспективність утворення товариств, що надають організаційну і фінансову підтримку, створюючи необхідні стартові умови для розвитку нового для Росії руху - самоврядування житлом.

Досвід показує, що для розв'язання названих проблем і для стимулювання розвитку товариств власників житла потрібно проведення відповідними організаціями заходів на рівні органів влади суб'єктів федерації і місцевого самоврядування. Передусім, необхідно забезпечити надання товариствам рівних умов фінансової підтримки з муніципальним житловим фондом. Не можна допускати дискримінацію товариств відносно надання їм бюджетного фінансування.

Найважливішою мірою є забезпечення доступності реєстраційних процедур, шляхом їх спрощення і, по можливості, здешевлення. Значну допомогу товариствам можуть надати місцеві власті в формі надання пільг по оплаті реєстраційних внесків і мита.

Інформування населення про позитивний досвід товариств власників житла - одна з найсерйозніших задач місцевих адміністрацій. Необхідно налагодити широку інформаційну кампанію через всі засоби масової інформації міста, з освітленням діяльності організацій, що надають допомогу ініціативним групам і правлінням товариств, а також надання можливості громадянам отримувати консультації в органах місцевого самоврядування.

Крім того, необхідно вести активну роз'яснювальну роботу серед власників квартир, особливо в будинках з високим відсотком приватизації. Вимагає безпосереднього пояснення домовласникам їх права і обов'язку по управлінню кондоминиумами,

Повинне бути налагоджене постійне широке сповіщення населення про всі позитивні приклади діяльності товариств власників житла і перевагах самоврядування. Обмін досвідом з представниками адміністрацій в інших регіонах, а також з представниками асоціацій і інакших об'єднань ТСЖ також буде сприяти рішенню цієї задачі.

Найважливішим кроком на шляху розвитку самоврядування повинне стати заохочення органами влади, в співпраці з громадськими житловими організаціями, появи і розвитку освітніх курсів і програм по тематиці управління житловим фондом.

Необхідно продовжувати формування в регіонах конкурентної середи в сфері управління і експлуатації житла. Практика показує, що в тих регіонах Росії, де існує конкуренція в цій галузі, товариств власників житла діють більш успішно. У той же час попит на ці послуги, що створюється товариствами, активно впливає на формування даної частини ринку.

Проте, хотілося б підкреслити, що проблема створення кондоминиумов в Росії, розвитку діяльності товариств власників житла є виключно важливою для формування інституту реальних власників житлового фонду, ефективного управління нерухомістю, зниження бюджетних витрат по будівництву, змісту і експлуатації житла. Але проблем створення ТСЖ не можна розглядати як істотну альтернативу сьогоднішній системі управління житлом в Росії, Необхідні інші інструменти формування активного власника житла.

Крім того, як показує практика, застосування механізмів і положень законодавства об кондоминиумах і ТСЖ доцільне і ефективне в різних сферах діяльності, крім житлово-комунального господарства в:

- будівництві, що фінансується за рахунок пайового інвестування трохи інвесторів - майбутніх власників з відповідною часткою, майна;

- санації градообразующих підприємств (промислові кондоминиуми);

- управлінні нерухомістю і інших.

У той же час, як відмічалося вище, реформування житлової сфери не може бути забезпечене без підтримки держави і місцевої влади. Тому до основних умов, сприяючих розвитку товариств власників житла на місцях, потрібно віднести:

- включення в програми економічного розвитку, що розробляються адміністраціями міст і суб'єктів Російської Федерації, питань, направлених на підтримку товариств власників житла;

- розробку і впровадження процедур, що полегшують реєстрацію кондоминиумов і товариств власників житла, в тому числі в новому будівництві;

- розробку пакету зразкових засновницьких документів по ТСЖ:

- передачу товариствам власників житла встановлених дотацій на технічне обслуговування житла і комунальні послуги;

- компенсації товариствам пільг, що надаються і перелік субсидій по оплаті житлово-комунальних послуг;

- передачу товариствам прав на нежилі (невживані) приміщення в приміщенні або перерахування товариствам частини орендної плати за приміщення в будинку, належні муніципалітету:

- передачу членам товариств прав на земельні дільниці під будинком і придомовую територію;

- встановлення податкових пільг для товариств власників житла;

- формування системи договірних відносин в ЖКХ;

- сприяння в навчанні керуючих кондоминиумами і в створенні об'єднань власників житла.

Особливо актуальним це стає в умовах, коли існуючі житлові організації не можуть реалізувати ринкові принципи управління не належною їм житловою власністю. Це адже не тільки перехід на беззбиткове функціонування за рахунок повної оплати населенням вартості житлових послуг. Насамперед треба вирішити задачі по перспективному розвитку житлового фонду з урахуванням вивчення попиту на житлові послуги в залежності від демографічної ситуації в регіоні, динаміки доходів різних груп населення, технічного стану будов, економічної доцільності їх модернізації і багато чого іншого.

Висновок.

Вивчення нормативно - законодавчої бази показало, що товариства власників житла в РФ і РБ створюються і функціонують згідно з федеральним законом РФ №72 «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 року, в якому дається поняття товариства і кондоминиума, відносин власності, права і обов'язків членів товариства, принципів і порядку реєстрації, перелік діяльності, які може здійснювати товариство, а також зразковий статут товариства. Крім того, питання, що розглядаються регулюються також законом РФ від 24.12.92 № 4218 -1 «Про основи житлової політики», Цивільним кодексом РФ, а також рядом постанов і розпоряджень на місцевому рівні. Нарівні з вказаними нормативними актами в Республіці Башкортостан, була прийнята постанова Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан «Про заходи по створенню і активізації діяльності товариств власників житла» від 31.08.99 м. № 274, а також ряд постанов адміністрацій міст і районів про підтримку створення товариства власників житла.

Вивчення зарубіжного досвіду управління житловим фондом, на прикладі Німеччині, показало, що повністю перенятие цього досвіду неможливе по ряду причин: по-перше, приватна власність в європейських країнах складалася віками, а в Росії тільки недавно почався перехід до приватної власності; по-друге, в Німеччині є житло (приблизно 10%), що є порожнім і тому жителі мають можливість більш вільно вибирати де їм жити; по-третє, більшість жителів не є власниками, а орендують житло.

Але в той же час деякі аспекти зарубіжного досвіду можна застосувати насправді Російській:

- введення конкуренції в області обслуговування житлового фонду;

- введення жорсткого контролю за підприємствами - природними монополістами (газ, вода, електроенергія, і т. д.);

Вивчення і аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РФ показав, що сьогодні ідея організації управління житлом в РФ на основі товариств власників житла активно підтримується багатьма організаціями, об'єднуючими членів колишніх ЖСК, ЖК і освічених товариств власників житла. На основі позитивного досвіду діяльності товариств, яким вдалося добитися реалізації передбаченої законодавством правомочності видно, що це стало можливим внаслідок активної суспільної підтримки, а також цілеспрямованих дій органів влади окремих регіонів Російської Федерації і місцевої влади, яка сприяє створенню кондоминиумов і діяльності ТСЖ.

У загальній складності, за даними Держкомстат Росії в 2001 році в Росії нараховувалося більше за 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖСК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального і кооперативного житлового фонду.

Таким чином, доводиться констатувати, що процес створення кондоминиумов в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. У цей час чисельність зареєстрованих кондоминиумов, товариств власників житла, складає менше за один відсоток в загальному об'ємі житлового фонду, і більш того не всі товариства взяли на себе тягар управління належною їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю в житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниження витрат на її обслуговування і підвищення якості комунальних послуг, що представляються.

Аналіз показує, що серйозною причиною, стримуючою розвиток цієї форми самоорганизації жителів, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна їх неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку і інші чинники засновані на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічною і політичною нестабільністю в суспільстві.

Аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РБ показав, що сьогодні в республіці створене 64 товариства власників житла, в тому числі в містах Уфе, Стерлітамаке, Нефтекамське, Агиделі, Туймазах, Жовтневому, Дюртюлі, Ішимбає, п. Уптино Уфімського району, і Пріютово Белебеєвського району, п. Раевка Альшеєвського району. На їх обслуговуванні знаходиться вдома загальною площею 1167,6 тис. кв. метрів.

У цей час товариства власників житла стають основною формою управління в будинках-новобудовах, де велика частина квартир належить приватним особам, в будинках відомчого фонду і ЖСК, члени яких повністю виплатили пай за квартиру.

Аналіз функціонування Уфімського товариства власників житла показав, що на сьогоднішній день товариство є збитковим, оскільки технічне обслуговування ліфтів, прибирання драбинних кліток, освітлення місць загального користування, вивіз і збір сміття, і д. р. все це не може оплачуватися жильцями в повному об'ємі, а означає, це лягати збитком на товариство. Тому необхідно шукати інші джерела фінансування, за рахунок яких можна буде покрити ці збитки. Як наприклад введена в дію в кінці минулого року платна стоянка, що охороняється для жильців і нічна охорона придомовой території, можна також ввести власну диспетчерську ліфтову службу, яка буде виконувати дрібну неполадка ліфтів. Ці заходи дозволять не тільки скоротити витрати товариства але і знизити дотації які виплачує державу.

Таким чином, внаслідок проведеного дослідження були виявлені наступні проблеми створення і неефективного функціонування товариств власників житла:

- слаба інформованість громадян;

- складність процедур і висока вартість оформлення товариств і реєстрації нерухомого майна в кондоминиумах в єдиному державному реєстрі;

- недосконалість нормативної бази і недостатня підтримка з боку адміністрацій міст і районів;

- нестача професійних кадрів по управлінню житлом (домоволодінням).

Представляється, що для дозволу вище вказаних проблем необхідно провести наступні заходи:

- через засоби масової інформації провести роз'яснювальну роботу серед населення про те, як створюються і функціонують товариства власників житла, в чому їх переваги і які є нестачі їх діяльності, а також освітлення позитивного досвіду діючих товариств власників житла, акцентуючи при цьому увагу на перевагах альтернативного управління житловим фондом;

- на рівні муніципальних освіт необхідно провести спрощення процедури реєстрації товариств власників житла, і передбачити зменшення оподаткування з товариств власників житла;

організувати централізоване навчання професійних кадрів в області управління житловим фондом, які будуть знати технологію експлуатації будівель, зможуть складати технічні і фінансові плани організації робіт і забезпечать контроль за їх виконанням.

Список використаної літератури:

НОРМАТИВНІ АКТИ:

1. Конституція Російської Федерації. М.: Юридичекая література, 1994

2. Конституція Республіки Башкортостан. //Відомості Верховної Поради і уряду РБ. Уфа, 1994 №4

3. Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації: Федеральний закон від 28 серпня 1995 р. №154-ФЗ

4. Про державне прогнозування і програми соціально - економічного розвитку РФ: Федеральний закон від 20 червня 1995 р. №115-ФЗ

5. Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг і заходах по соціальному захисту населення. Положення про надання громадянам субсидій на оплату житла і комунальних послуг. Постанова Уряду РФ від 2 серпня 1999 р.№ 887

6. Про федеральні стандарти переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг на 2002 рік: Постанова Уряду РФ від 19 листопада 2001 р. № 804

7. Про встановлення республіканських стандартів переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг на 2002 рік: Постанова Уряду РБ від 27 вересня 2001 р. № 249

8. Про фінансові основи місцевого самоврядування в РФ: Федеральний закон від 25 вересня 1997 р. № 126-ФЗ

9. Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р., №1180 «Про житлові кредити»

10. Про підпрограму «Реформування і модернізація житлово-комунального комплексу» РФ федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки: Постанова уряду РФ від 17 листопада 2001 р. № 797

11. Закон « Про основи федеральної житлової політики» 1992 року

12. Постанова Уряду Російської Федерації від 18.01.1992 м. № 34. З питань регулювання житлових правовідносин

13. Про розвиток конкуренції при наданні послуг по експлуатації і ремонту державного і муніципального житлових фондів: Указ Президента РФ від 29 березня 1996 № 432

14. Про упорядкування системи оплати житла і комунальних послуг: Постанова Уряду РФ від 18 червня 1996 р. №707

15. Про затвердження правил надання комунальних послуг і правил надання послуг по вивозу твердих і рідких побутових відходів: Постанова Уряду РФ від 26 вересня 1994 р.

16. Про заходи по поліпшенню розрахунків за продукцію паливно-енергетичного комплексу: Указ Президента РФ від 18 вересня 1992 р. № 1091.

17. Про основи ціноутворення і порядок державного регулювання і застосування тарифів на електричну і теплову енергію: Постанова Уряду РФ від 4 лютого 1997 р. №121

18. Основні положення ціноутворення на електричну і теплову енергію на території РФ: Постанова Уряду РФ від 31 жовтня 1999 р. № 1202

19. Про державне регулювання тарифів на електричну і теплову енергію в РФ: Федеральний закон від 14 квітня 1995 р. №41-ФЗ

20. Постанова Уряду Російської Федерації від 18.01.1992 м. № 34. З питань регулювання житлових правовідносин

21. Про заходи по упорядкуванню державного регулювання цін (тарифів): Постанова Уряду РФ від 7 березня 1995 р. №239

22. Про перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуги порядку надання громадянам компенсацій (субсидій) при оплаті жиль і комунальних послуг: Постанова Уряду РФ від 22 вересня 1993 р. № 936 // Економіка і жизнь.-1993. - №41.

23. Житловий кодекс Республіки Башкортостан від 2 березня 1994 року

24. Цивільний кодекс Ч.1. Офіц. изд. - М.: Юрід. лит., 1994

25. Житловий Кодекс РСФСР від 24 червня 1983 року

26. Цивільний кодекс РФ Ч.2. Офіц. изд. - М.: ИНФРА-М, 1996

27. Закон Російської Федерації від 24.12.92 м. N 4218-1 "Про основи Федеральної житлової політики" (в редакції Федерального закону №9-ФЗ)

28. Закон Російської Федерації від 15.06.96 м. № 72-ФЗ " Про товариства власників житла"

29. Указ Президента " Про реформу житлово-комунального господарства Російської Федерації" 28.08.97 м. № 425, розділ "Стимулювання створення товариств власників житла"

30. Постанова Уряду Російської Федерації від 26.09.97 м. № 1223 " Про затвердження Положення про визначення розмірів і встановлення меж земельних дільниць в кондоминиумах"

31. Постанова Конституційного суду РФ від 3 квітня 1998 р. № 10-П "У справі про перевірку конституционности пунктів 1, 3 і 4 статті 32 і пунктів 2 і 3 статті 49 Федерального Закону від 15 червня 1996 р. "Про товариства власників житла"

32. Закон РФ від 04.07.91 № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»

33. Постанова Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан «Про заходи по створенню і активізації діяльності товариств власників житла» від 31.08.99 м. № 274.

34. Указ Президента РФ від 23.12.93 № 2275 "Про затвердження Тимчасового положення об кондоминиуме".

35. Бессонов С. Е. Опит соціального партнерства в житловій сфері // ЖКХ. - 2000. - №11, с.85-94.

36. Бобович Р. Е. Об'едіненія жителів багатоквартирних будинків. - М.: Асоціація ТСЖ "Центр", 2001. - 237 з.

37. Вишневский Ю. А. Виполненіє першого етапу програми реформування ЖКХ Пятігорська // ЖКХ. - 2000. - No2, з. 15-20.

38. Долгушина О. В. Порядок формування ТСЖ в період будівництва // ЖКХ. - 2000. - №1, з. 32-40.

39. Житловий альманах No2. Кондоминиум і влада. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", "ТСЖ ВСК Новослободська 36/1", 1999. - 209 з.

40. Житловий альманах №3. Правові і організаційні відносини в товариствах власників житла і кондоминиумах. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Асоціація ТСЖ, ЖСК, ЖК "південний захід", 1999. - 264 з.

41. Житловий альманах №4. Житлово-орендна кооперація. Досвід нової економічної політики і можливість його застосування в сучасній Росії. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Інститут розвитку Москви - центр "Муніципалітет", 1999. - 181 з.

42. Иваненко В. Житлово-комунальна реформа //Економіка і життя. - 2001. - №25

43. Ильин И. Условія здійснення житлової реформи // Економіст. - 2000. - №5

44. Кравченко А. В. ТСЖ - оптимальна форма управління житлом // ЖКХ. - 1999. - №6, с.15-19.

45. Кутакова Т. Б. Опит створення кондоминиумов за рубежем // ЖКХ. - 1999. - №4, с.18-25.

46. Ломтев Г. А. Что робити для створення системи самоврядування в житловій сфері // ЖКХ. - 2000. - №3, з. 40-47.

47. Ломтев Г. А. Самоуправленіє в багатоквартирних будинках // ЖКХ. - 2000. - №7, з. 45-50.

48. Матеров Л. Н. Кондомініум. Як зареєструвати Товариство власників житла в місті Москві. - М.: ГЦЖС-ПРЕС, 1998. - 268 з.

49. Матеров Л. Н. Кондомініум і влада //ЖКХ. - 1998. - №6

50. Матеров Л. Н. Організация ТСЖ: поради практика // ЖКХ. - 2000. - №3, з. 52-69.

51. Московський Уряд і асоціації ТСЖ. Два підходи до самоврядування в житловій сфері. - М.: Міська житлова палата: асоціації ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", "південний захід", "Захід", "південний схід", "Південь", "північний захід", 2001. - 282 з.

52. Про позитивний досвід створення і діяльність товариств власників житла. - М.: Фонд "Інститут економіки міста", 2000. - 63 з.

53. Румянцева М. С. Товаріщества власників житла: досвід Новочеркасська // ЖКХ. - 2000. - №2, с.10-14.

54. Тасенко Т. Н. Товаріщества власників житла // ЖКХ. - 2001. - №3, с.42-47.

55. Тренінг. Перший курс: самоврядування в кондоминиуме. - М.: Житлова палата м. Москви: Асоціації ТСЖ, ЖСК,, ЖК, МЖК "Центр", "південний захід", "південний схід", "Південь", "північний захід", 2000. - 150 з.

56. Трусевич В. П. Вовлеченіє населення в управління житловим фондом в Красноярськом краї // ЖКХ - 2000. - №3, с.24-28.

57. Филимонов С. Л. Правоотношенія власності в багатоквартирному будинку // ЖКХ. - 2000. - №7, с.15-22.

58. Филимонов С. Л. Справочник по організації діяльності правління ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.: ДІАЛОГ. МИФИ - 2000, ч.2. - 208 з.

59. Філімонов С. Л. ТСЖ: практика правовідносин і зміни в законодавчому регулюванні // ЖКХ. - 2001. - №5, с.14-21.

60. Філімонов С. Л. ТСЖ: проблеми і перспективи // ЖКХ. - 2000. -№11, с.72-79.

61. Чернишов Л. Н. Про хід і перспективи реформування житлово-комунальної сфери // ЖКХ. - 2001. - №4, с.38-44.

62. Чернишов Л. Н. Житлово-комунальна реформа в Росії. - М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1997