Реферати

Реферат: Про адаптацію світового досвіду житлового іпотечного кредитування в Росії

Оцінка рекреаційних ресурсів Владимирськ області. Російська міжнародна академія туризму Інститут технології туризму Курсова робота з курсу: "Рекреаційні ресурси" на тему: Оцінка рекреаційних ресурсів Владимирськ області.

Ортодонтическая клініка Північний доктор. БІЗНЕС-ПЛАН на 2010 р. Індивідуальне підприємництво Ортодонтическая клініка "Північний доктор" Иванива Олена Олександрівна, директор Резюме

Булин, Антон Степанович. План Уведення 1 Революція і Громадянська війна 2 Післявоєнний період і репресії 3 Нагороди Список літератури Булин, Антон Степанович Введення Антон Степанович Булин (1894(1894) - 29 липня 1938[1]) - російський революціонер, радянський партійний і військовий діяч, політпрацівник у РККА, армійський комісар 2-го рангу (1935).

Становлення і структура міжнародної економіки. Тема 1. Становлення і структура міжнародної економіки. Поняття міжнародної економіки Структура міжнародної торгівлі Характерні риси міжнародної економіки і системи міжнародних економічних відносин

Правила і процедури маркетингових досліджень. Розробка концепції дослідження. Одержання й аналіз емпіричних даних. Результати й основні висновки дослідження. Робоча гіпотеза. Робочий інструментарій.

В. С. Корнев, студент Інституту кредиту

Житлове іпотечне кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу житла, що самого придбавається.

Актуальність іпотечного кредитування полягає в здатності вирішити соціальні проблеми багатьох росіян. Наявність власного житла вносить в життя людей елемент благополуччя і стабільності, і дуже важлива, на думку соціологів, щоб житло з'являлося як можна раніше, а не після десятирічних очікувань. У цьому відношенні альтернативи іпотечному житловому кредитуванню не існує.

Придбання житла в кредит є поширеною практикою в багатьох країнах світу. Це якраз те, що роблять 98% американців, коли придбавають нове житло. Виплати по кредиту, відкладені на багато років, включаються в поточні витрати, що дає можливість ефективно планувати сімейний бюджет і направляти частину коштів на інші довгострокові цілі: великі купівлі, утворення дітей, подорожі.

У свою чергу, іпотечні кредити допомагають комерційному банку диверсифицировать свою клієнтську базу, залучити депозити і знайти джерела доходів, доповнюючі і компенсуючі ризик по кредитах і депозитах підприємницьких фірм.

Дійсно, в останні роки багато які російські банки приділяють все більшу увагу іпотечному кредитуванню, прагнучи уникнути або ослабити вплив економічних циклів, що приводить до періодичного зниження об'ємів традиційного банківського кредитування підприємницької діяльності, а також уникнути гострої конкуренції з боку іноземних банків.

Американська дворівнева модель іпотечного кредитування

В світовій практиці існує дві моделі організації іпотечного кредитування: американська дворівнева і європейська одноуровневая. Розглянемо структуру цих механізмів більш детально, оскільки саме вони реалізовуються в сучасній Росії.

Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування, яка виникла по двох причинах.

По-перше, ввести єдину систему іпотечного кредитування шляхом прийняття єдиного федерального законодавства не представлялося можливим, оскільки це зачіпало б виняткову компетенцію штатів в області законотворчества. По-друге, необхідно було економічно стимулювати житлове будівництво після Великої депресії, а зробити це за рахунок приватного капіталу без могутньої державної підтримки також було неможливо.

Суть дворівневої моделі складається в тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаються спеціально створеним агентствам. Ці агентства можуть поступити з отриманими іпотечними кредитами різним способом: Ѓ переуступати їх повторним інвесторам; ‚ сформувати з одноманітних іпотечних кредитів пули і продати повторним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) в таких пулах; ѓ випустити і розмістити іпотечні цінні папери.

Юридичний аспект. Вибір дворівневої моделі пояснюється не тільки державними інтересами, але і особливостями самої англо-американської системи права. Концепція власності передбачає її "розщеплення". На одне і те ж майно можливе встановлення декількох титулів власності, "розділення" змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності в країнах англо-американської правової системи може бути саме право.

Фінансовий аспект. Система повторного іпотечного ринку заснована на використанні для іпотечного кредитування коштів інституційних інвесторів - передусім пенсійних фондів і компаній по страхуванню життя.

Ця система призначена для акумулювання в іпотечні кредити самих дешевих і довгострокових коштів на ринку. Самі довгострокові кошти знаходяться в розпорядженні пенсійних фондів і компаній, що займаються страхуванням життя. У ці організації кошти вкладаються надовго і не можуть бути достроково вилучені на відміну від коштів з депозитів комерційних банків.

Система повторного ринку націлена на те, щоб інституційні інвестори, що надають кошти для іпотечного кредитування (в принципі високорискованного), погоджувалися майже на таку ж низьку прибутковість, як при інвестиціях в практично безризикові державні облігації. Для цього в США створені посередницькі організації, так звані іпотечні агентства (їх три: Fannie Травні, Freddie Травні і Ginnie Травні), зобов'язання яких гарантовані державою [1].

Агентства продають свої боргові зобов'язання інвесторам. Наявність госгарантий дозволяє інвесторам розглядати інвестиції в ці цінні папери як практично безризикові і погоджуватися на прибутковість, лише трохи перевищуючу прибутковість державних облігацій.

Отримані від продажу своїх боргових зобов'язань гроші агентства направляють на викуп у банків іпотечних кредитів. Внаслідок ставки по іпотечних кредитах виявляються ненабагато вище за ставки за державними борговими зобов'язаннями і значно нижче ринкових ставок по кредитах того ж рівня ризику, що і іпотечні.

Російська практика

В Росії дворівнева модель іпотечного кредитування розвивається досить динамічно. Судити про перспективний розвиток даної моделі дозволяють такі чинники, як наявність фінансових ресурсів, потенційних і реальних позичальників і кількість кредитів, виданих банками.

Однієї з успішно діючих сьогодні в Росії програм іпотечного житлового кредитування є програма ДельтаКредіт, що реалізовується на грошові кошти Інвестиційного фонду "США-Росія". Кредити по лінії ДельтаКредіт видаються на термін до 10 років по фіксованій процентній ставці 13-15% річних.

Отримати іпотечний кредит може будь-який бажаючий, незалежно від його прописки і наявності у нього російського громадянства. Мінімальний розмір кредиту - 5000 доларів США, максимальний - 200 000 доларів США. Первинний внесок повинен складати не менше за 20% вартості майбутньої квартири.

Американська процедура досить проста, на прийняття рішення йде два тижні. ДельтаКредіт - російський провідник програми - працює через 16 російських банків, які видають гроші. Серед них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Євразія), Міжнародний промисловий банк, Інвест-Ощадбанк, АКБ "Російський капітал", "Перший ОВК", ЗРОСТАННЯ Банк, Пробізнесбанк, Фора-Банк, ДельтаБанк, Експобанк. Процедура єдина, рішення приймається в Дельті. Фактично вона оптовик, а російські банки - роздріб. ДельтаКредіт видав за два роки приблизно 700 кредитів. Практика показує, що поворотність по іпотечних кредитах - майже 100%, тому російські банки не геть розширити можливості свого бізнесу [2].

Особливістю американської програми в Росії є той факт, що в іпотечному кредитуванні одночасно беруть участь російський банк і ДельтаКредіт іпотечний банк.

Це можна пояснити таким чином.

Для надання іпотечних кредитів на тривалий термін (5-10 років) російським банкам, працюючим по програмі, необхідні довгострокові ресурси (пасиви), порівнянні по термінах з термінами іпотечних кредитів, що видаються. Кошти для довгострокового фінансування надає їм ДельтаКредіт іпотечний банк.

ДельтаКредіт іпотечний банк надає банкам-партнерам позикові кошти з терміном повернення 10 років і з фіксованою процентною ставкою, що дає можливість банкам, в свою чергу, видавати фізичним особам іпотечні кредити з умовою незмінності процентної ставки, встановленої при оформленні кредиту. Отже, банк не має можливості підвищувати процентну ставку для позичальника протягом всього терміну кредитування, незалежно від умов, що складаються на фінансових ринках довгострокових ресурсів.

Таким чином, Інвестиційний фонд "США-Росія" діє в наступних напрямах.

Фонд надає банкам довгострокове фінансування на меті видачі іпотечних кредитів.

Фонд, засновуючись на міжнародних стандартах іпотечного кредитування, прагне створити єдиний ринок іпотечного кредитування і для досягнення цієї мети розробляє і впроваджує в банках стандартні технології оцінки платоспроможності і кредитоспроможність позичальників, видачі і обслуговування іпотечних кредитів.

Фонд працює з всіма учасниками іпотечного ринку (банками, страховими і оцінними компаніями, забудовниками, риелтерами), роз'яснюючи стандарти і процедури іпотечного кредитування для ефективного обслуговування клієнтів, бажаючих придбати житло з використанням іпотечного кредиту.

Фонд веде активну діяльність по популяризації іпотечного кредитування серед населення Росії.

Проблема политико-орієнтованих інвесторів

Банківська практика показує, що іпотечне кредитування не можна назвати високодоходним, а без підтримки спеціальних структур (державних іпотечних агентств) підвищується рівень ризику.

Виникає питання - чому американський інвестиційний фонд активно діє на російському ринку іпотечних послуг? Адже мета інвестиційного фонду - прибуток. А рівень прибутковості по іпотечних кредитах не так уже великий в порівнянні з альтернативними світовими об'єктами вкладення коштів.

І тут, як представляється, є частка політики. Є у вигляду политико-орієнтовані інвестори, тобто ті, які від своїх інвестицій хочуть отримати не стільки фінансові, скільки політичні дивіденди.

Насамперед до таких інвесторів відносяться міжнародні фінансові організації, такі як МБРР і ЄБРР, а також інвестиційні структури, створений урядами ряду країн з метою просування ринкових реформ в Росії.

Хотілося б відмітити, що відхід з ринку фонду "США-Росія" гіпотетично може підірвати ринок іпотечного кредитування в Росії. Роль фонду буде збільшуватися по мірі розширення кредитування фізичних осіб в РФ.

Для економічної безпеки країни більш доцільно розвивати банківську іпотеку, що базується в основному (більш ніж на 70%) на вітчизняних ресурсах: це власні кошти комерційних банків і фінансові ресурси вітчизняних інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії).

Існує також ряд іпотечних програм федерального і московського уряду, покликаних розвивати іпотечне кредитування. Загалом по країні були створені як мінімум три іпотечних агентства, які повинні бути посередниками між банками і інвесторами: Московське іпотечне агентство, Федеральне іпотечне агентство і Російська іпотечна асоціація. Ці організації вже викупили у банків декілька кредитів. Причому кредити були на цілком прийнятних умовах. Ставки від 10% до 18%, термін до 10 років.

Істотною проблемою є те, що як фінансові ресурси для цих схем були використані бюджетні гроші [3]. І московське, і федеральне іпотечні агентства проводили викуп іпотечних кредитів виключно на кошти московського і федерального бюджетів. Це означає, що дешеві іпотечні кредити декільком аж ніяк небідним громадянам були профінансовані за рахунок всіх платників податків, які в основній своїй масі набагато менш спроможні.

Загалом, проблема фінансових ресурсів тісно переплітається з розвитком іпотеки в Росії. Однак вирішувати цю проблему бюджетними коштами недопустимо.

Європейська одноуровневая модель іпотечного кредитування

Європейська модель іпотечного кредитування (ИК) набагато ближче до РФ з точки зору законодавства. Одноуровневая модель ИК вже довгий час діє в ряді західноєвропейських країн (Данії, Німеччини, Франції). У 90-х роках XX в. в країнах Східної Європи (Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині) були ухвалені закони, направлені на організацію одноуровневой системи іпотечного кредитування [див. 3, з. 37]. Досвід європейських країн в розвитку ИК міг би застосуються в Росії, однак для успішного впровадження даної моделі треба чітко представляти її складові елементи.

Суть одноуровневой системи іпотечного кредитування складається в тому, що іпотечний кредит, що видав банк самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів облігаційного типу - заставних листів. Випуск і звертання заставних листів регулюється спеціальним законодавством і відрізняється від регулювання випуску облігацій. Діяльність емітентів заставних листів, як правило, законодавче обмежена видачею іпотечних кредитів і інакшими операціями, що характеризується невисокою мірою ризику. Випускати цінні папери, що іменуються "заставний лист", не може жоден інший емітент, крім згаданих в законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою і органами банківського нагляду.

Основні переваги одноуровневой моделі:

легка интегрируемость в національне російське законодавство;

дешевизна її організації і контролю над нею в порівнянні з дворівневою моделлю;

відсутність необхідності страхувати кредитно-фінансові ризики, вдаватися до послуг рейтингових агентств, а також відсутність витрат на виплату агентських винагород обслуговуючим кредит банкам, що зрештою істотно знижує вартість кредиту для позичальника.

У контрактно-ощадній системі джерелом дешевих коштів для іпотечних кредитів служать спеціалізовані цільові депозити. Уклавши відповідний контракт зі спеціалізованою іпотечною кредитною організацією (стройсберкассой), клієнт бере на себе зобов'язання протягом певного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої істотно нижче за среднериночной. Після закінчення періоду накопичення, скопивши приблизно половину необхідних на купівлю квартири коштів, клієнт отримує кредит на другу половину коштів, також під більш низьку ставку.

Кошти, що надаються клієнтом, використовуються для видачі кредитів його попередникам, що вже закінчили період накопичення. Сам же клієнт, в свою чергу, отримує кредит з коштів, які вкладають клієнти, що прийшли пізніше і накопичення, що знаходяться в цей час на стадії.

Очевидно, що вся ця процедура відбувається в рамках дуже суворо регульованих, контрольованих і спеціалізованих кредитних організацій, що часто гарантуються державою (стройсберкасс). Ці організації не мають права здійснювати ніяких активних операцій, крім надання кредитів своїм колишнім вкладникам. Ризикованість таких кредитів значно нижче, ніж звичайних іпотечних, бо вони видаються людям, що не тільки формально підтвердили свою кредитоспроможність, але і на ділі що продемонстрував, що вони здатні протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам по кредиту.

Російська практика

В Росії таких спеціалізованих кредитних організацій немає. Створити подібну організацію в рамках звичайного універсального банку не можна, оскільки немає гарантії, що він не буде використовувати сверхдешевие депозитні кошти для неіпотечних активних операцій. Однак дана система розвивається. Яким чином?

За рахунок власних коштів видають іпотечні кредити всього лише два банки - Ощадбанк і Собінбанк. У Ощадбанку сама низька процентна ставка, зате дуже складна процедура отримання грошей. У Собінбанке бентежить наявність тарифу за розгляд заявок. Порівняльна характеристика по банківських іпотечних кредитах представлена в таблиці, що приводиться нижче.

Оригінальним образом формують німецьку систему іпотеки організації - забудовники, обходячись без кредитних організацій. Функції кредитних організацій виконують забудовники.

Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь в будівництві конкретної будівлі і реально інвестуються в це будівництво. По його закінченні клієнт отримує в своє розпорядження (іноді навіть у власність) квартиру. При цьому він вже сплатив вартість приблизно половини квартири, а другу половину отримує від забудовника як товарний кредит. Цей товарний кредит клієнт виплачує забудовнику протягом обумовленого періоду [див. 3].

Таким чином, виникає псевдонімецька іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить внески на суму, рівну половині вартості квартири, потім отримує квартиру, потім виплачує рівними частками вартість другої половини квартири.

Внутрішньо ж схема абсолютно інакша. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва деякого житлового будинку. Кошти, які використовуються для видачі кредиту, це не кошти інших клієнтів, що знаходяться в процесі накопичення, а власні кошти забудовника. Відповідно, нашій псевдонімецькій схемі властиві ризики, абсолютно не властиві традиційній контрактно-ощадній системі. Насамперед це ризик того, що власних коштів забудовника і коштів, внесених клієнтами, не хватити на завершення будівництва житлового будинку. У цьому випадку клієнт після періоду накопичення виявиться пайовим власником недобудованого об'єкта.

Розкриваючи суть іпотеки в Росії, потрібно згадати ті основні проблеми, з якими стикаються вітчизняні банки при кредитуванні фізичних осіб.

Проблема неплатежеспобности потенційних клієнтів

Приймаючи рішення про видачу позики, банк керується критеріями платоспроможності, кредитоспроможності і доброчесності майбутнього позичальника.

Перш ніж отримати кредит, клієнт повинен пройти в банку співбесіду, в ході якого оцінюється його можливість сповна повернути взяті у позику гроші. Важливу роль грає зарплата потенційного позичальника, його професія, кваліфікація, стан здоров'я, склад сім'ї, що є бізнес.

Після співбесіди служба безпеки банку перевіряє документи і відомості, представлені позичальником, і лише тоді кредитний комітет буде приймати рішення про видачу кредиту.

Дану проблему банк вирішує шляхом страхування. По кожному кредиту необхідно страхування життя позичальника, страхування квартири від ризиків втрати, і права власності на квартиру.

Правова проблема: неможливість використання житла як застава

Забезпеченням іпотечного кредиту повинна бути сама купована квартира. Якщо це так, то у разі необхідності банк повинен мати можливість виселити звідти позичальника, а квартиру продати. Вважається, що можливість виселити позичальника гарантована Законом про іпотеку, який діє з липня 1998 р. У цьому законі сказано, що позичальника і членів його сім'ї можна виселити при умові, що вони "дали до укладення договору про іпотеку, до їх вселення нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення на нього стягнення" [4].

Однак це положення не працює. Вимусити позичальника і членів його сім'ї під- писати таке зобов'язання до видачі кредиту не представляє особливих проблем, але як отримати таке зобов'язання від людей, що знову вселяються? А якщо позичальник на суді скаже, що його дійсно вимусили підписати якийсь папірець, але жити йому ніде? Чи Стане суд в цьому випадку порушувати конституційне право громадянина на житлі? Тим більше якщо пригадати, що виселення неповнолітніх членів сім'ї можливо тільки з ведена органів опіки, які злагоди на виселення дитини на вулицю ніколи не дадуть.

Цю проблему мають намір обійти, створюючи спеціальний резервний фонд житла для відселення неплатоспроможних клієнтів. Однак якщо таке житло не буде відповідати житловим нормам, то відселити в нього нікого не вдасться, а якщо буде відповідати, то громадяни стануть брати іпотечні кредити саме з метою оголосити себе неплатоспроможними і безкоштовно отримати квартиру з резервного фонду.

Податковий аспект. Відомо, що податки творять чудеса. А грамотна податкова система може стимулювати розвиток різних галузей економіки.

Законодавство РФ визначає ряд пільг, які повинні сприяти розвитку іпотечного кредитування.

Відповідно до нового Податкового кодексу платник податків може відняти з свого налогооблагаемого доходу: Ѓ суми, фактично витрачені на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку або квартири; ‚ суми, направлені на погашення відсотків по іпотечних кредитах, отриманих платником податків в банках РФ.

Однак загальний розмір даного вирахування не може перевищувати 600 000 рублів без урахування сум, направлених на погашення відсотків по іпотечних кредитах [5].

Ще одна перевага житлового іпотечного кредиту складається в тому, що кредитний договір служить підтвердженням походження коштів, що направляються позичальником на купівлю квартири. Таке підтвердження може бути таке, що зажадалося податковими органами відповідно до положення нового Податкового кодексу, що вступило в силу про податковий контроль за витратами громадян.

Таким чином, з точки зору оподаткування більш вигідно придбавати житло в кредит, чим одноразово виплачувати всю вартість квартири готівкою. Справа в тому, що пільга по прибутковому податку в розмірі всієї суми кредиту і відсотків по ньому діє протягом всього терміну кредитування, який може досягати 10 років. У свою чергу, податкова пільга при купівлі нерухомості без використання кредиту обмежена 5000 мінімальними розмірами оплати труда, що враховуються протягом тільки трьох років.

Істотним плюсом є та обставина, що для отримання іпотечного кредиту немає необхідності надавати яку-небудь додаткову заставу крім купованого житла.

Список літератури

Їм В. С. Правовие проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. М., 1999. С. 20.

Поворотність по іпотечних кредитах близька до 100% // Фінансові вісті. Листопад 2001.

Минц В. Вечний квартирне питання // Експерт. № 12. 2000.

Федеральний закон від 16.07.98. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)". Ст. 78.

Податковий кодекс РФ (частина II) від 5 серпня 2000 р. № 117-ФЗ. Ст. 220.